Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 17. Juli 2020

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Libor/Saron: Banken sorgen für Verunsicherung

Immer mehr Hypothekarnehmer wenden sich an das VZ. Sie sind verunsichert, weil sie nicht wissen, was nächstes Jahr mit den Geldmarkt-Hypotheken passiert.

Werde ich beim Wechsel zum Saron über den Tisch gezogen? Gibt es künftig keine Geldmarkt-Hypotheken mehr? Die Verunsicherung ist gross. Grund ist, dass der Saron Ende 2021 den Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkt-Hypotheken ablöst. Die meisten Banken haben ihre Verträge befristet: Ein Grossteil der Geldmarkt-Hypotheken läuft Ende 2021 aus.

Viele Kunden haben von ihrer Bank aber keine klaren Informationen bekommen. Das sind die Gründe:

Grund 1: Die Nationalbank hat sieben Varianten vorgeschlagen, um den Saron als Referenzzinssatz anzuwenden. Viele Banken haben sich bei der Festlegung des Berechnungsmodells (zu) viel Zeit gelassen und sind nun mit der Umsetzung massiv im Rückstand. Unter saron.ch sehen Sie, welche Bank sich bereits entschieden hat.

Grund 2: Die Berechnungsmodelle zu erklären sei aufwändig und kompliziert. Fakt ist: Für Kunden ändert sich wenig, wenn sie ihre Zinsrechnung bekommen – egal mit welcher Variante. Für sie wäre aber viel wichtiger zu wissen, dass sich der Saron praktisch immer sehr ähnlich wie der Libor entwickelt hat.

Grund 3: Einige Banken legen ihren Kunden nahe, Festhypotheken abzuschliessen, weil sie daran mehr verdienen. Sie bieten Geldmarkt-Hypotheken nur auf ausdrücklichen Wunsch an – oder verlangen so hohe Zinsen dafür, dass sich die Kunden in der Folge erneut für eine Festhypothek entscheiden.

Grund 4: Gut möglich ist auch, dass diese Banken die Umstellung vom Libor auf den Saron nutzen werden, um ihre Marge auszubauen.

Wer Hypothekarzinsen sparen will, sollte darum die folgenden Punkte beachten:

  • Geldmarkt-Hypotheken wird es auch nach 2021 geben. Bestehen Sie auf dieses Modell und wählen Sie eine Bank, die weiterhin längerfristige Rahmenverträge anbietet. Das schützt Sie vor höheren Bankmargen.
  • Geldmarkt-Hypotheken sind immer noch günstiger als Festhypotheken, auch wenn Festhypotheken rekordgünstig sind.
  • Festhypotheken sind dazu da, um sich gegen stark steigende Zinsen abzusichern. Die Zinsen dürften aber noch lange sehr tief bleiben.
  • Wer den Zins lange anbindet, geht grosse Risiken ein. Eine berufliche Veränderung, eine Krankheit oder eine Scheidung können dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Hypothek vorzeitig auflösen muss – das ist meistens sehr teuer (Grafik):
Eine Festhypothek vorzeitig auflösen ist sehr teuer
Beispiel: 10-jährige Festhypothek über 500'000 Franken, Laufzeit 1.7.2020 bis 30.06.2030; Angaben in Franken
Eine Festhypothek vorzeitig auflösen ist sehr teuer

  • Wenn Sie eine Festhypothek abschliessen wollen, dann setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Nehmen Sie zum Beispiel höchstens ein Drittel bis die Hälfte fest auf, den Rest als Geldmarkt-Hypothek. Steigen die Zinsen irgendwann tatsächlich, können Sie immer noch eine weitere Tranche in eine Festhypothek umwandeln.

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Eigenheim kaufen/verkaufen: Hohe Steuern und Gebühren

Die Übertragung der Liegenschaft an einen neuen Eigentümer kann ins Geld gehen, wie die folgenden Zahlen zeigen. Wer böse Überraschungen vermeiden möchte, sollte sich frühzeitig informieren.

Eigentum verpflichtet – zum Steuern zahlen. In der Schweiz greift der Fiskus Hausbesitzern auf verschiedene Arten in die Tasche. Auch wer eine Liegenschaft kauft oder verkauft, muss verschiedene Steuern und Gebühren bezahlen. Bei den verschiedenen Steuern und Gebühren gilt es, den Überblick zu behalten:

Handänderungssteuern: In den meisten Kantonen wird die Handänderungssteuer fällig. Sie beträgt in der Regel 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Je nach Kanton teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten hälftig. In den meisten Fällen gehen sie aber allein zu Lasten des Käufers.

Achtung: Diese Steuer lässt sich nicht mit der Hypothek begleichen und muss deshalb mit anderen Mitteln bezahlt werden.

Grundbuchgebühren: Meistens ist ein Eintrag im Grundbuch nötig. Dieser ist ebenfalls kostenpflichtig ist. Die Tarife variieren von Kanton zu Kanton.

Notariatsgebühren: Auch die Notare müssen entschädigt werden. Sie setzen die Kaufverträge oder Schuldbriefe auf und beurkunden sie. Üblicherweise hängt das Honorar vom Kaufpreis oder von der Höhe des Schuldbriefes ab. 

Grundstückgewinnsteuern: Ins Geld geht vor allem die Grundstückgewinnsteuer, die der Verkäufer bezahlen muss. Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wie lange die Liegenschaft dem Verkäufer gehört hat und wie hoch sein Gewinn ist.

Fazit: Die Steuern und Gebühren können sich zu einem ansehnlichen Betrag summieren. Bei einem Eigenheim im Wert von 1,2 Millionen Franken fallen in St. Gallen insgesamt 168'800 Franken an, in Aarau 58'700 Franken (Tabelle):

Der Eigentümerwechsel kann ins Geld gehen (Beispiele)
Verkauf selbstbewohnter Immobilie; auch vom Käufer bewohnt; Wert 1,2 Mio. Franken; Kauf im Jahr 2000; realisierter Grundstücksgewinn 500'000 Franken; Notariatsgebühren inkl. Mehrwertsteuer; Angaben in Franken
Der Eigentümerwechsel kann ins Geld gehen (Beispiele)

Oft folgen weitere Belastungen. Käufer müssen etwa den Eigenmietwert versteuern und die Liegenschaftssteuer bezahlen. Und Verkäufer müssen unter Umständen die Hypothek vorzeitig auflösen – was hohe Ausstiegskosten zur Folge hat.

Tipp: Informieren Sie sich frühzeitig, welche Kosten anfallen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Und prüfen Sie beim Verkauf, ob die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann oder welche Investitionen und Kosten Sie davon abziehen können.

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Hypozinsen: Strohfeuer bei den Festhypotheken

Die Verteuerung der Festhypotheken hat sich als sehr kurzzeitiges Phänomen entpuppt. Geldmarkt-Hypotheken waren von den vorübergehenden Ausschlägen nicht betroffen. Was wird jetzt von Marktbeobachtern erwartet?

Anfang März rutschte der Richtzins für zehnjährige Hypotheken unter 1 Prozent und erreichte ein neues Rekordtief von 0,98 Prozent. Wenig später breitete sich jedoch die Angst vor den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie aus. Das führte dazu, dass der weltweite Trend zu sinkenden Zinsen zu einem vorläufigen Ende kam. Im zweiten Quartal sprang der Zins für zehnjährige Festhypotheken vorübergehend auf 1,2 Prozent bis 1,4 Prozent. Gleichzeitig vergrösserte sich die Differenz zu fünfjährigen Festhypotheken. Eine solche Differenz ist ein deutliches Zeichen dafür, dass sich Marktteilnehmer nicht langfristig binden wollen.

Dass die Zinsen vorübergehend angestiegen sind, liegt an der grossen Unsicherheit, die den Markt vor allem im April beherrschte. Seither dominieren wieder eher positivere Meldungen zur Wirtschaft das Marktgeschehen. Dieser Optimismus hat viel mit den riesigen staatlichen Hilfspaketen in Europa und den USA zu tun. Der Stimmungsumschwung führte dazu, dass die Zinsen wieder gesunken sind. Die kurzzeitige Verteuerung von Festhypotheken hat sich damit als Strohfeuer entpuppt.

Allgemeines Zinsniveau

Laufzeit Bandbreite von bis
Variabel 2,00 % 3,00 %
3 Monate 0,70 % 1,15 %
1 Jahr 0,90 % 1,10 %
2 Jahre 0,90 % 1,10 %
3 Jahre 0,80 % 1,10 %
4 Jahre 0,80 % 1,10 %
5 Jahre 0,80 % 1,15 %
6 Jahre 0,80 % 1,15 %
7 Jahre 0,85 % 1,20 %
8 Jahre 0,90 % 1,20 %
9 Jahre 0,95 % 1,25 %
10 jahre 1,00 % 1,30 %

Quelle: VZ VermögensZentrum (Stand Juni 2020)

Das sind die günstigsten Hypotheken

Die Zinsen für Geldmarkt-Hypotheken blieben auch im zweiten Quartal unverändert. Das liegt daran, dass zwischen dem tatsächlichen und dem kalkulatorischen Libor-Zinssatz ein Puffer von rund 0,75 Prozentpunkten liegt: Trotz einem negativen Leitzins von minus 0,75 Prozent verlangen Banken für Geldmarkt-Hypotheken mindestens 0 Prozent plus eine Kreditmarge.

Das bedeutet, dass Geldmarkt-Hypotheken erst dann teurer werden können, wenn der Libor über 0 Prozent steigt. Damit es so weit kommt, müsste sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) zu zwei bis drei Zinsschritten entschliessen. Angesichts der schwer abschätzbaren Folgen der Corona-Krise dürfte die SNB die Zinsen jedoch noch lange tief halten. Damit bleibt der Druck auf die Zinsen in der Schweiz gross und dürfte sogar noch zunehmen.

Dazu tragen auch die Massnahmen bei, die die Europäische Zentralbank (EZB) kürzlich beschlossen hat: Anfang Juni entschied die EZB, ihr Notkauf-Programm für Anleihen um 600 Milliarden Euro auf 1,35 Billionen Euro aufzustocken. Der Leitzins soll auf dem Rekordtief von 0 Prozent bleiben. Solange die EZB ihre Zinsen nicht erhöht, sind auch der SNB die Hände gebunden. Andernfalls läuft sie Gefahr, dass sich der Schweizer Franken im Vergleich zum Euro weiter aufwertet. Für die exportorientierte Schweizer Wirtschaft wäre das fatal.

130'000 Franken gespart

Vor diesem Hintergrund bleiben Geldmarkt-Hypotheken darum nach wie vor eine gute Wahl. Ein Vergleich über die letzten zehn Jahre zeigt, dass Geldmarkt-Hypotheken seit vielen Jahren deutlich günstiger sind als langfristige Festhypotheken.

Wer sich zum Beispiel 2010 für eine 10-jährige Festhypothek entschied, zahlte bei einem Hypothekarbetrag von 600'000 Franken in den letzten zehn Jahren im Durchschnitt insgesamt 180'000 Franken Zins. Das ist ein Vielfaches der Kosten einer Geldmarkt-Hypothek: Wer 600'000 Franken als Geldmarkt-Hypothek aufnahm, zahlte von 2010 bis 2020 nur 50'000 Franken Zins. Gegenüber einer Festhypothek entspricht das einer Ersparnis von 130'000 Franken.

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