Tipps zu Hypotheken

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Newsletter vom 12. Juli 2019

Lesen Sie Aktuelles und Wissenswertes rund um Hypotheken, Zins- und Marktentwicklungen – mit Tipps zu Ihrer persönlichen Hypothekarstrategie.

Die Themen dieser Ausgabe:

Günstige Festhypotheken: Hier lauern Gefahren

Hypothekarnehmer reiben sich die Augen: In den letzten Monaten haben die Hypozinsen erneut ein Rekordtief erreicht. Sollen sie jetzt zuschlagen?

Hypotheken sind so günstig wie noch selten. Ist es jetzt Zeit für eine Festhypothek? Um die Antwort vorweg zu nehmen: Eigentlich nicht. Nur wer mit deutlich steigenden Zinsen rechnet, sollte eine Festhypothek wählen. Viel eher ist aber zu erwarten, dass die Zinsen noch lange unverändert tief bleiben.

Ein Blick auf die Interbanksätze (Swap-Sätze) zeigt: Laufzeiten bis weit über zehn Jahre sind negativ verzinst, was darauf hindeutet, dass die meisten Marktteilnehmer nicht davon ausgehen, dass die Zinsen in nächster Zeit merklich steigen.

Klar ist: Langlaufende Festhypotheken geben zwar Budgetsicherheit. Doch der Preis für diese Sicherheit ist hoch. Ganz gleich, wie günstig der Zins ist: Wer sich für eine lang laufende Hypothek entscheidet, zahlt seinem Hypothekargeber meistens jahrelang zu viel.

Höchstens ein Drittel fest aufnehmen

Ein Vergleich der letzten Jahre zeigt, dass Geldmarkthypotheken immer günstiger waren als langfristige Festhypotheken. Wer zum Beispiel 2008 eine 10-jährige Festhypothek wählte, zahlte in den zehn Jahren bei einer Hypothek von 600'000 Franken insgesamt 287'160 Franken Zins.

Demgegenüber haben sich Geldmarkthypotheken laufend vergünstigt: Zwischen 2008 und 2018 zahlten Hausbesitzer insgesamt 73'900 Franken Zins. Im Vergleich zu einer Festhypothek sind das 213'260 Franken weniger.

Tipp: Wie die Tabelle zeigt, sind Hausbesitzer seit 1998 in allen 10-Jahres-Perioden mit einer Geldmarkthypothek viel günstiger gefahren. Eine Geldmarkthypothek ist auch im aktuellen Zinsumfeld die optimale Basis für die Finanzierung des Eigenheims. Daran dürfte auch die geplante Ablösung des Libors durch den Saron Ende 2021 nichts ändern.

Wenn Sie nicht auf Festhypotheken verzichten möchten, können Sie einen Teil fest aufnehmen, zum Beispiel ein Drittel. Zeichnet sich ein Anstieg der Zinsen ab, können Sie dann eine weitere Tranche in eine Festhypothek umwandeln.

Hypotheken: Zinskosten im Vergleich

Ausgangslage: Hypothek 600'000 CHF, alle Angaben in CHF
Zeitraum
3-Monats-Geldmarkthypothek
10-jährige Festhypothek
Differenz
1998-2008
157'800 CHF
276'600 CHF
118'800 CHF
1999-2009
158'400 CHF
265'650 CHF
107'250 CHF
2000-2010
150'000 CHF
333'900 CHF
183'900 CHF
2001-2011
130'800 CHF
282'150 CHF
151'350 CHF
2002-2012
116'400 CHF
275'100 CHF
158'700 CHF
2003-2013
112'200 CHF
213'150 CHF
100'950 CHF
2004-2014
111'717 CHF
244'500 CHF
132'783 CHF
2005-2015
107'640 CHF
192'906 CHF
85'266 CHF
2006-2016
101'400 CHF
238'500 CHF
137'100 CHF
2007-2017
90'100 CHF
270'600 CHF
180'500 CHF
2008-2018
73'900 CHF
287'160 CHF
213'260 CHF
Ø Zinskosten
119'000 CHF
262'000 CHF
143'000 CHF

Quelle: VZ VermögensZentrum

Viele wissen nicht, dass sie auch eine Geldmarkthypothek wirkungsvoll gegen einen starken Zinsanstieg absichern können. Einige Banken bieten sogenannte kostenpflichtige Caps (Obergrenzen) an, über die der Hypothekarzins während der gesamten Laufzeit nicht steigen darf. Dieser Schutz ist aber wegen der negativen Zinsen zu teuer. Darum lohnt es sich, eine Alternative zu suchen.

Ein Beispiel: Herr Weber schliesst eine Geldmarkthypothek zu 1 Prozent ab. Im Durchschnitt möchte er nicht mehr als 1,75 Prozent pro Jahr zahlen. Beim VZ überwacht ein kostenloses Überwachungssystem seine Hypothek. Es prüft täglich, wie viel Herr Weber seit Start der Geldmarkthypothek bezahlt hat und wie viel er bezahlen müsste, wenn er seine Hypothek in eine zehnjährige Festhypothek umwandeln würde.

Erst wenn der so berechnete Durchschnittszins 1,75 Prozent erreicht, ist es Zeit, auf eine Festhypothek umzusteigen. Im Idealfall kann Herr Weber so noch viele Jahre vom tiefen Geldmarktzins profitieren und sehr viel Geld sparen.

Sie möchten die Zinsen im Auge behalten und möglichst lange von günstigeren Konditionen profitieren? Die Experten des VZ helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

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Beim Wohnungskauf zählt auch das Kleingedruckte

Eine Wohnung schlüsselfertig zu kaufen ist praktisch. Allerdings kann dabei einiges schief gehen. Auf diese Punkte sollten Käuferinnen und Käufer achten.

Wer eine Wohnung kauft, wird Miteigentümer am Gebäude und Grundstück. Böse Überraschungen kann man erleben, wenn kurz nach dem Kauf eine Sanierung am Gebäude ansteht. Solche Sanierungen werden oft aus einem Erneuerungsfonds finanziert, in den alle Stockwerkeigentümer einzahlen.

Tipp: Informieren Sie sich gut: Wenn der Fonds nicht ausreichend gefüllt ist, tragen Sie Kosten, die eigentlich Ihre Vorgänger hätten bezahlen müssen. Besonders vorsichtig sollten Sie sein, wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude kaufen, das erst in Planung ist. Die Verkäufer sind oft Makler oder Generalunternehmer (GU) und kennen die heiklen Punkte besser als Sie. Achten Sie darum auf diese Dinge:

Anzahlung 

Ein Käufer leistet in der Regel eine Anzahlung. Tritt er vom Kaufvertrag zurück, ziehen GU ihre Aufwendungen oft von der Anzahlung ab.

Tipp: Ihre Anzahlung sollte ein übliches Mass von 20'000 bis 30'000 Franken nicht übersteigen.

Teilzahlungen 

In der Bauphase leisten Käufer Teilzahlungen. Wenn der GU dieses Geld für andere Zwecke verwendet und zahlungsunfähig wird, können Handwerker ihr Geld direkt bei den Käufern einfordern. Im schlimmsten Fall zahlt man so zweimal.

Tipp: Lassen Sie Ihre Zahlungen mit einer GU-Erklärung der Bank des GU absichern. Gibt die Bank keine Erklärung ab, zweifelt sie möglicherweise an seiner Bonität. Ziehen Sie darum Experten bei, die die Kosten des GU überprüfen und laufend mit den vereinbarten Leistungen abgleichen.

Zusatzkosten

Oft reichen die Budgets für Küche und Bad nur für Minimal-Lösungen. Wenn Sie einen höheren Standard möchten, kommen zusätzliche Kosten dazu.

Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf die Bilder und Angaben im Verkaufsprospekt, sondern prüfen Sie genau, was im Vertrag vereinbart ist.

Mängel

Viele GU treten im Kaufvertrag alle Garantie-Leistungen an die Käufer ab. Das heisst: Wenn es Mängel gibt, müssen Sie mit den Handwerkern selbst eine Lösung finden.

Tipp: Lehnen Sie die Abtretung von Garantie-Ansprüchen möglichst ab.

Verspäteter Bezug

Manchmal halten GU im Kaufvertrag nur fest, dass der Bezugstermin im Voraus angekündigt wird. Verzögert sich der Bezug, tragen Sie in diesem Fall alle Kosten, die bis zur tatsächlichen Übernahme entstehen.

Tipp: Bestehen Sie auf einem verbindlichen Termin für die Übergabe.

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Hypotheken schliesst man besser nicht am Montag ab

Viele Banken passen die Zinssätze für Festhypotheken regelmässig an. Das VZ wollte wissen, ob Hypotheken an bestimmten Wochentagen günstiger oder teurer sind als an anderen Tagen.

Die Experten des VZ haben die Zinsen für 5-jährige Festhypotheken über einen Zeitraum von rund 30 Jahren unter die Lupe genommen. Für diese Untersuchung haben sie die Zeitabschnitte herausgefiltert, in denen sich diese Zinsen innert einer Woche um mehr als 0,125 Prozent verändert haben.

Die Ergebnisse sind überraschend: In 35 Prozent der untersuchten Wochen war der Montag der ungünstigste Tag, um eine Festhypothek abzuschliessen. Hypothekarnehmer, die an einem Freitag zusagten, erwischten dagegen in 39 Prozent aller Fälle den günstigsten Zins der Woche (siehe Tabelle).

Chancen und Risiken, den tiefsten oder höchsten Zinssatz für 5 Jahre zu fixieren

Basis: Zeitabschnitte, in denen die Zinsen für 5-jährige Festhypotheken innert einer Woche um über 1/5 Prozent gestiegen oder gesunken sind.
 
Teuerster Wochentag:
Risiko in Prozent
Günstiger Wochentag:
Chance in Prozent
1. Rang
Montag: 35%
Freitag: 39%
2. Rang
Freitag: 30%
Montag: 33%
3. Rang
Dienstag: 14%
Donnerstag: 11%
4. Rang
Donnerstag: 13%
Dienstag: 9%
5. Rang
Mittwoch: 8%
Mittwoch: 8%

Quelle: VZ VermögensZentrum

Allerdings ist freitags auch das Risiko besonders gross, den höchsten Zins der Woche fest anzubinden, nämlich bei 30 Prozent. Eigenheimbesitzer, die diese Unsicherheit meiden wollen, schliessen Festhypotheken am besten an einem Donnerstag oder Mittwoch ab.

Das Risiko, fünf Jahre lang den höchsten Zins der Woche zu bezahlen, liegt donnerstags bei 13 Prozent und mittwochs bei 8 Prozent – das sind die tiefsten Risikowerte. Handkehrum liegt die Chance, eine Hypothek am Donnerstag oder Mittwoch zum günstigsten Zins der Woche abzuschliessen, nur bei 11 respektive 8 Prozent.

Tipp: Auf den richtigen Mix kommt es an. Viele Hypothekarnehmer versuchen, Geld zu sparen, indem sie bei mehreren Banken Offerten für ihre Hypothek einholen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass der Mix aus Laufzeiten und Hypothekarmodellen den viel grösseren Einfluss auf die Zinskosten hat. Wer geschickt kombiniert, kann so tatsächlich viel Geld sparen.

Sie möchten alles richtigmachen, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen oder erneuern müssen? Die Experten des VZ helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

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Mehrfamilienhaus als Vorsorge: Sinnvoll?

Viele Schweizerinnen und Schweizer überlegen sich, ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt zu kaufen. Von den Mieteinnahmen erhoffen sie sich mehr Geld für ihr Alter. Was sind die Risiken?

Vermietete Liegenschaften sind als sichere Kapitalanlage begehrt – erst recht nach der Einführung der Negativzinsen. Auch viele angehende Pensionierte überlegen sich, ob sie ihr Geld besser in ein Mehrfamilienhaus investieren sollen, das sie vermieten können. Von den Mieteinnahmen erhoffen sie sich ein stabileres und höheres Alterseinkommen als aus Wertschriftenanlagen.

Wer einen solchen Kauf in Betracht zieht, muss aber einiges beachten. Bei Renditeobjekten rechnen Banken mit dem sogenannten Ertragswert, der den kapitalisierten Mieteinnahmen entspricht. Heute beträgt der Ertragswert im Schnitt das Zwanzigfache der Mieteinnahmen. Das ist vielerorts weniger als der Kaufpreis, darum muss man oft bis zu 50 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzieren. Das wird schnell zu einem Klumpenrisiko.

Nettokosten berechnen

Zudem hängt der Ertragswert direkt vom Zinsniveau ab: Steigen die Zinsen, kann der Wert sinken, und die Bank wird zusätzliche Eigenmittel vom Käufer fordern. Ein wichtiges Mass ist auch die Bruttorendite. Sie kann allerdings irreführend sein, weil sie nicht alle Kosten enthält. Darum sollte man die Kosten besser auf Nettobasis berechnen. So weiss man, wie viel unter dem Strich tatsächlich übrig bleibt.

Ob sich ein Kauf auszahlt, hängt auch von der Wertentwicklung ab. Eine Werteinbusse kann die Rendite zunichtemachen, und bei einem Verkauf kann die Immobilie sogar zum Verlustgeschäft werden.

Tipp:  Klären Sie vor dem Kauf alle Kosten, Erträge und Risiken sorgfältig ab. Renditeobjekte schränken die finanzielle Flexibilität ein. Anders als viele Wertschriftenanlagen lassen sich Liegenschaften je nach Marktsituation nicht innert kurzer Zeit verkaufen.

Als Einkommensquelle im Alter eignen sich Renditeobjekte vor allem für kapitalkräftige Personen, die genügend leicht liquidierbare Mittel haben, mit denen sie auch einen unerwarteten Kapitalbedarf problemlos decken können.

Sie möchten erfahren, was Sie beim Kauf einer vermieteten Liegenschaft unbedingt beachten müssen? Die Experten des VZ helfen Ihnen gern. Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt. Oder vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin im VZ in Ihrer Nähe.

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