Conseils pour vos hypothèques

Newsletter du 24 juillet 2020

Recevez régulièrement les analyses et estimations de nos experts sur les thèmes des hypothèques et de l’évolution des taux et des marchés. Avec de précieux conseils pour votre stratégie hypothécaire personnelle.

Les thèmes de cette édition:

Libor/Saron: les banques sèment l’incertitude

De plus en plus d’emprunteurs inquiets s’adressent à VZ: ils se demandent ce qu’il adviendra des hypothèques du marché monétaire l’année prochaine.

Seront-ils pénalisés par le passage du Libor au Saron? Les hypothèques du marché monétaire sont-elles appelées à disparaître? L’incertitude est grande. Et pour cause: fin 2021, le Saron remplacera le Libor en tant que taux de référence du marché monétaire. La plupart des banques ont limité la durée de leurs contrats, si bien qu’une majorité d’hypothèques du marché monétaire arrivera à échéance fin 2021. 

Toutefois, force est de constater que de nombreux clients n’ont pas reçu d’informations claires de la part de leurs banques. Voici pourquoi:

Raison 1: la Banque nationale suisse a proposé sept méthodes pour utiliser le Saron comme taux de référence des hypothèques du marché monétaire. De nombreuses banques se sont laissé beaucoup (trop) de temps pour choisir la méthode qu’elles vont appliquer et sont maintenant très en retard dans la mise en œuvre. Sur le site saron.ch, vous pouvez découvrir quelles banques ont déjà fait leur choix.

Raison 2: expliquer les différents modèles de calcul serait, aux dires des banques, fastidieux et compliqué. En réalité, peu de choses vont changer pour les clients lorsqu’ils recevront leurs décomptes d’intérêts, quelle que soit la variante retenue. En revanche, il serait bien plus important pour eux de savoir que l’évolution du Saron a presque toujours été très semblable à celle du Libor.

Raison 3: certaines banques ont purement et simplement supprimé leur offre. Les clients ne peuvent donc pas renouveler leur hypothèque du marché monétaire ou remplacer une hypothèque à taux fixe arrivée à échéance par une hypothèque du marché monétaire. Les banques conseillent plutôt à leurs clients de conclure des hypothèques à taux fixe, car ce type de contrat leur assure des rendements plus élevés. 

Raison 4: il est également fort possible que ces banques profitent du passage au Saron pour augmenter leurs marges. 

Pour économiser sur les intérêts hypothécaires, il faut donc tenir compte des points suivants:

  • Les hypothèques du marché monétaire feront encore partie de l’offre après 2021. Insistez pour que ce modèle vous soit proposé et choisissez une banque qui continue de proposer des contrats-cadres de longue durée. Cela vous protégera d’une hausse des marges.
  • Même si les hypothèques à taux fixe sont extrêmement avantageuses, les hypothèques du marché monétaire restent meilleur marché. 
  • Les hypothèques à taux fixe servent à se prémunir contre une hausse des taux. Or, ceux-ci devraient rester bas encore longtemps. 
  • Fixer le taux sur une période prolongée, c’est prendre de gros risques. Un changement professionnel, une maladie ou un divorce peuvent contraindre à vendre le logement et à résilier l’hypothèque avant terme, ce qui revient généralement très cher (cf. graphique).
Résilier une hypothèque à taux fixe avant terme revient très cher
Exemple: hypothèque à taux fixe à 10 ans de 500'000 francs, conclue au 1.07.2020 et échue le 30.06.2030
Résilier une hypothèque à taux fixe avant terme revient très cher

Source: VZ VermögensZentrum
  • Si vous souhaitez conclure une hypothèque à taux fixe, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Optez, par exemple, pour un financement combiné: un tiers ou la moitié à taux fixe et le reste sous forme d’hypothèque du marché monétaire. Si les taux d’intérêt augmentent un jour, vous pourrez toujours convertir une autre tranche en une hypothèque à taux fixe.

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Achat ou vente d’un logement: attention aux taxes et droits élevés

Le transfert d’un bien immobilier à un nouveau propriétaire peut coûter très cher, comme le montrent les chiffres suivants. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut s’informer à temps.

Les propriétaires ont des obligations, notamment fiscales. En Suisse, ils doivent en effet acquitter différents impôts sur les biens immobiliers. Et même lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier, il faut passer à la caisse. Il s’agit donc de garder une bonne vue d’ensemble des divers impôts et droits à verser.

Droit de mutation: lorsqu’un bien immobilier change de mains, un droit de mutation est dû dans la plupart des cantons. Il représente généralement 1 à 3 % du prix d’achat. Dans certains cantons, l’acheteur et le vendeur assument chacun la moitié des frais, mais ce droit est la plupart du temps à la charge exclusive de l’acheteur. Attention: cet impôt ne peut pas être financé dans le cadre de l’hypothèque et doit être acquitté par d’autres moyens.

Émoluments du registre foncier: la plupart du temps, une inscription au registre foncier est nécessaire. Cette inscription est également payante et le barème varie d’un canton à l’autre.

Frais de notaire: les notaires doivent eux aussi être rétribués. Ce sont eux qui établissent les contrats de vente ou qui constituent les cédules hypothécaires et les authentifient. Leurs honoraires dépendent généralement du prix d’achat ou du montant de la cédule hypothécaire.

Impôt sur les gains immobiliers: l’impôt sur les gains immobiliers, en particulier, représente un important poste de dépenses. Il est à la charge des vendeurs. Son montant dépend de la durée de possession du bien et du bénéfice de la vente.

Conclusion: les divers impôts et droits cumulés peuvent atteindre une somme considérable. Pour un logement à usage propre d’une valeur de 1,2 million de francs à Fribourg, ils atteignent 120'500 francs. À Lausanne, ils s’élèvent à 89'900 francs (cf. tableau): 

Le changement de propriétaire peut coûter très cher
Exemple: vente d’un bien immobilier à usage propre, également habité par l’acheteur; valeur 1,2 million de francs; achat en 2000; gain immobilier réalisé 500'000 francs; frais de notaire TVA incluse; données en francs
Le changement de propriétaire peut coûter très cher

D’autres charges viennent souvent encore alourdir l’addition. Les acheteurs doivent payer l’impôt sur la valeur locative et l’impôt foncier. Les vendeurs, pour leur part, devront régler d’importants frais de sortie s’ils résilient leur hypothèque avant terme. 

Conseil: pour être à l’abri des mauvaises surprises, informez-vous des coûts bien à l’avance. Si vous vendez un bien, vérifiez si l’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté et quels coûts peuvent être déduits du montant de l’impôt. 

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Le renchérissement des hypothèques à taux fixe n’était qu’un feu de paille

La hausse du prix des hypothèques fixes s'est avérée être un phénomène à très court terme. Les hypothèques du marché monétaire n'ont pas été affectées par ces fluctuations temporaires. Qu'attendent maintenant les observateurs du marché?

Début mars, le taux indicatif des hypothèques à dix ans est tombé en dessous de 1 % pour atteindre un plancher historique à 0,98 %.  Mais peu de temps après, la crainte des répercussions économiques de la pandémie de coronavirus a commencé à se répandre. Ceci a eu pour conséquence de mettre un terme provisoire à la tendance globale de baisse des taux d’intérêt.

Au deuxième trimestre, le taux des hypothèques fixes à dix ans s’est hissé temporairement de 1,2 à 1,4 %. Dans le même temps, l’écart avec les hypothèques fixes à cinq ans s’est creusé. Ceci indique clairement que les acteurs du marché ne souhaitent pas s’engager à long terme.

La hausse passagère des taux d’intérêt est imputable à la grande incertitude qui a régné sur le marché, en particulier au mois d’avril. Depuis lors, des nouvelles plutôt positives concernant l’économie dominent à nouveau l’actualité boursière. Cet optimisme est dû en grande partie aux plans d’aide colossaux lancés en Europe et aux États-Unis. Le regain de confiance a entraîné une détente des taux d’intérêt. Le bref renchérissement des hypothèques à taux fixe s’est donc avéré un feu de paille.

Niveau général des taux d'intérêt

Durée fourchette de à
Variable 2,00 % 3,00 %
3 mois 0,70 % 1,15 %
1 an 0,90 % 1,10 %
2 ans 0,90 % 1,10 %
3 ans 0,80 % 1,10 %
4 ans 0,80 % 1,10 %
5 ans 0,80 % 1,15 %
6 ans 0,80 % 1,15 %
7 ans 0,85 % 1,20 %
8 ans 0,90 % 1,20 %
9 ans 0,95 % 1,25 %
10 ans 1,00 % 1,30 %

Source: VZ VermögensZentrum (état: juin 2020)

Ces hypothèques sont les moins chères

Les taux des hypothèques du marché monétaire sont également restés inchangés au deuxième trimestre. Cela tient à la différence d’environ 0,75 point de pourcentage entre le Libor effectif et le Libor calculé: malgré un taux directeur négatif de –0,75 %, les banques exigent au moins 0 %, plus une marge de crédit pour les hypothèques monétaires.

Autrement dit, les hypothèques monétaires ne peuvent renchérir que si le Libor passe au-dessus de 0 %. Pour en arriver à ce stade, il faudrait que la Banque nationale suisse (BNS) décide de procéder à deux, voire trois hausses de taux. Or, au vu des conséquences difficilement prévisibles de la crise sanitaire, il faut s’attendre à ce que la BNS maintienne les taux bas pendant longtemps encore. La pression sur les taux d’intérêt demeure donc élevée en Suisse et devrait même s’intensifier. 

Contribuent aussi à cette situation les mesures récemment prises par la Banque centrale européenne (BCE): début juin, la BCE a pris la résolution de gonfler de 600 milliards d’euros son programme d’urgence de rachat de dette, pour le porter à 1350 milliards d’euros. Le principal taux d’intérêt va rester au niveau historiquement bas de 0 %. Tant que la BCE n’augmentera pas ses taux, la BNS aura également les mains liées. Elle courrait sinon le risque d’une nouvelle appréciation du franc suisse par rapport à l’euro, ce qui porterait un coup fatal à l’économie exportatrice suisse.

Une économie de 130'000 francs

Dans ce contexte, les hypothèques du marché monétaire restent donc un bon choix. Une comparaison sur les dix dernières années montre que ces hypothèques sont, depuis de nombreuses années, nettement moins onéreuses que les hypothèques fixes à long terme.

Toute personne ayant par exemple opté en 2010 pour une hypothèque fixe à dix ans a acquitté en moyenne, à raison d’un montant hypothécaire de 600'000 francs, un total de 180'000 francs d’intérêts lors des dix dernières années. Ce montant est bien supérieur au coût d’une hypothèque monétaire: quiconque a emprunté 600'000 francs sous forme d’hypothèque monétaire n’a acquitté que 50'000 francs d’intérêts entre 2010 et 2020. Par rapport à une hypothèque fixe, cela représente une économie de 130'000 francs.

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