Conseils pour vos hypothèques

Newsletter du 15 mai 2020

Recevez régulièrement les analyses et estimations de nos experts sur les thèmes des hypothèques et de l’évolution des taux et des marchés. Avec de précieux conseils pour votre stratégie hypothécaire personnelle.

Les thèmes de cette édition:

Hausse des taux hypothécaires: une perspective réaliste?

Pourquoi les taux d’intérêt des hypothèques fixes à long terme ont-ils récemment augmenté et comment vont-ils évoluer au cours des prochains mois? Éléments de réponse.

Au mois de mars, l’effondrement des bourses a entraîné une hausse des taux d’intérêt sur le marché des capitaux. Cette hausse influe directement sur les taux des hypothèques à long terme, car ils servent de base aux banques pour fixer les taux appliqués sur les longues périodes.

Toutefois, on est encore loin d’une hausse généralisée des taux hypothécaires. En effet, lorsque la crise actuelle aura été "surmontée", les problèmes structurels non résolus referont surface, et en particulier la dette colossale de nombreux pays.

Dans ce contexte, il est probable que les principales banques centrales abaissent encore leurs taux directeurs. La Banque nationale suisse (BNS) sera contrainte de suivre le mouvement.

Évolution des taux d’intérêt depuis 2010
Évolution des taux d’intérêt depuis 2010

Source : VZ VermögensZentrum (état: mars 2020)

L’hypothèque du marché monétaire reste la meilleure option

Les taux interbancaires étant négatifs depuis de nombreuses années, un taux plancher fictif de 0%, majoré d’une marge de crédit, s’applique à toutes les échéances.

Plus les banques abaissent les montants exonérés de taux négatifs sur les comptes d’épargne, plus elles ont à leur disposition des avoirs d’épargne rémunérés négativement, qu’elles peuvent ensuite utiliser pour des hypothèques. Cela leur permet d’abaisser encore les taux hypothécaires. Pour cette raison, il n’est actuellement pas judicieux de bloquer les taux d’intérêt, même si les hypothèques à taux fixe semblent très bon marché.

Les hypothèques à taux fixe servent à se prémunir contre une hausse des taux. Cependant, dans les circonstances actuelles, une telle hausse est encore moins probable qu’auparavant. Tant que la situation n’évoluera pas, les hypothèques du marché monétaire resteront l’option la plus judicieuse et la plus flexible.

Conseil: Si vous souhaitez tout de même conclure une hypothèque à taux fixe, ne misez pas tout sur la même carte. Ne contractez qu’une partie de votre prêt sous la forme d’une hypothèque à taux fixe et le reste sous la forme d’une hypothèque du marché monétaire. Si les taux augmentent de nouveau, vous pourrez alors passer progressivement d’une hypothèque du marché monétaire à une hypothèque à taux fixe. Vous profiterez ainsi le plus longtemps possible du bas niveau des taux.

Vous souhaitez bénéficier le plus longtemps possible des conditions les plus avantageuses pour votre financement? Commandez sans frais la fiche technique "Réduire ses intérêts hypothécaires". Ou convenez dès maintenant d’un rendez-vous sans engagement auprès de la succursale VZ la plus proche de chez vous.

 

Hypothèque en ligne: dans quels cas est-elle indiquée?

Les prestataires qui proposent des hypothèques en ligne font valoir leur simplicité et leur moindre coût. Mais en valent-elles vraiment la peine, et surtout pour qui?

Seriez-vous tenté(e) par une hypothèque en ligne? Avant toute décision, veuillez considérer les points suivants:

Expertise: Les hypothèques en ligne sont des produits standard simples, sans conseil ni suivi. Ce type de produit convient aux personnes qui connaissent le fonctionnement des hypothèques et savent très exactement ce dont elles ont besoin. Attention: Ces solutions atteignent vite leurs limites, surtout si l’on a affaire à des projets de construction, à des logements de vacances ou à des immeubles de rendement. Si vous tenez à ce que votre hypothèque soit parfaitement adaptée à votre projet, faites-vous conseiller par un(e) spécialiste.

Conditions: Pour tous ceux qui sont à l’affût des bonnes affaires, une hypothèque en ligne peut valoir la peine. Toutefois: Une hypothèque en ligne n’est pas toujours aussi avantageuse qu’il n’y paraît. Comparez bien les taux d’intérêt et les conditions, y compris "hors ligne". Mieux vaut définir une stratégie adaptée que de grappiller sur le taux d’intérêt: en combinant habilement les hypothèques monétaires et à taux fixe ainsi que diverses échéances, vous ferez beaucoup plus d’économies sur le long terme.

Hypothèques: comparaison des charges d’intérêts

Exemple: hypothèque 500'000 francs, données en francs (arrondies)

  Hypothèque du marché monétaire à 3 mois Hypothèque à taux fixe à 5 ans

Différence

2000-2010 125'000 209'000 84'000
2001-2011 109'000 208'500 99'500
2002-2012 97'000 190'500 93'500
2003-2013 93'500 184'500 91'000
2004-2014 93'000 155'000 62'000
2005-2015 89'500 135'500 46'000
2006-2016 84'500 148'000 63'500
2007-2017 75'000 140'000 65'000
2008-2018 61'600 156'000 94'500
2009-2019 53'000 106'000 53'000
Ø charges d’intérêts p. a. 127'500 215'500 88'000

Modèles: Les emprunteurs qui concluent une hypothèque en ligne doivent choisir eux-mêmes un modèle hypothécaire, car ils ne bénéficient pas d’un conseil personnalisé. Prudence: Miser sur le mauvais modèle peut faire perdre beaucoup d’argent. Une comparaison sur une longue période (cf. tableau) montre par exemple que les hypothèques à taux fixe à 5 ans étaient bien plus coûteuses que les hypothèques du marché monétaire.

Données sensibles: Quiconque conclut une hypothèque doit communiquer des données sensibles et personnelles. C’est le cas aussi bien pour les hypothèques en ligne que hors ligne. Attention cependant: Pour communiquer de telles données en ligne, il faut avoir entièrement confiance.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet? Commandez sans frais la fiche technique "Hypothèques en ligne: bon à savoir" Ou convenez dès maintenant d’un rendez-vous sans engagement auprès de la succursale VZ la plus proche de chez vous.

Libor/Saron: l’échéance approche

Le passage effectif du Libor au Saron aura lieu dès l’année prochaine. Pourtant, de nombreux emprunteurs ne sont pas encore fixés sur le sort de leur hypothèque.

La décision est prise depuis longtemps: fin 2021, le Saron (Swiss Average Rate Over Night) remplacera le Libor en tant que taux de référence pour les hypothèques du marché monétaire. C’est pourquoi de nombreuses banques ont limité la durée des contrats pour ce type d’hypothèques à fin 2021.

En conséquence, la quasi-totalité des hypothèques du marché monétaire arrivera à échéance l’année prochaine. Et cela pourrait conduire à des marges élevées.

La plupart des banques ne donnent pas de précisions à leurs clients quant au sort de leurs hypothèques. C’est pourquoi le risque est grand que les clients se voient proposer au dernier moment un financement de remplacement, qu’ils devront étudier dans l’urgence.

Conseil: Ne laissez pas la situation évoluer dans ce sens. L’échéance approche: demandez dès aujourd’hui à votre banque comment le passage va s’effectuer. Vous ne savez pas exactement ce que prévoit votre contrat? Parlez-en avec un expert indépendant. Il vous montrera ce qui va changer pour vous et comment vous pouvez optimiser votre hypothèque.

Vous souhaitez en savoir plus? Commandez sans frais la fiche technique "Suppression du Libor". Ou convenez dès maintenant d’un rendez-vous sans engagement auprès de la succursale VZ la plus proche de chez vous.

Valeur du bien immobilier: les propriétaires sont souvent loin du compte

Fait surprenant, de nombreux propriétaires surestiment ou sous-estiment fortement la valeur de leur maison ou de leur appartement. Or, sous-estimer son bien en cas de vente fait perdre beaucoup d’argent.

En Suisse, quatre propriétaires sur dix sous-évaluent leur bien de plus de 10%. Dans l’agglomération zurichoise, cela concerne même un propriétaire sur deux.

À l’inverse, certains propriétaires immobiliers surestiment la valeur de leur bien de plus de 10%.

C’est notamment le cas de la région lémanique ou du Plateau suisse. À l’échelle nationale, près d’un propriétaire sur huit surévalue son bien de plus de 10%. C’est ce que révèlent les résultats d’une enquête réalisée par VZ:

L’estimation réalisée par les propriétaires diffère fortement de la valeur marchande
Estimations de VZ réalisées en 2019 avec plus 500 participants; 350 ont indiqué à combien ils estiment la valeur de leur bien.
L’estimation réalisée par les propriétaires diffère fortement de la valeur marchande

Dans le cadre d’une action spéciale destinée aux lecteurs, plus de 500 personnes ont fait évaluer leur bien immobilier. Il a été demandé aux participants de fournir leur propre estimation de leur propriété, que les experts ont ensuite comparée avec une estimation professionnelle.

Un exemple illustre ce que représentent ces chiffres lorsqu’on les convertit en francs: en Suisse orientale, la valeur moyenne des estimations VZ avoisine un million de francs. Près de la moitié des participants (46%) a sous-estimé la valeur de son bien d’au moins 100'000 francs. C’est autant d’argent perdu pour les propriétaires s’ils ne font pas réaliser une estimation correcte avant la vente.

De bonnes raisons pour une estimation

Quiconque songe à vendre son logement devrait fonder sa planification sur une valeur fiable. Une estimation vaut également la peine lorsque l’on souhaite acheter une maison tout en ayant la certitude que le prix de vente est justifié.

Vous souhaitez connaître la valeur de votre bien immobilier pour le mettre en vente ou pour clarifier votre situation patrimoniale? Demandez dès à présent une estimation de votre bien immobilier à prix spécial. Ou convenez d’un entretien sans engagement dans la succursale VZ la plus proche de chez vous.

Partager cette page