Wie kann ich als Immobilienbesitzer Steuern sparen?

Wer eine Liegenschaft vermietet, versteuert die Mieteinnahmen als Einkommen. Wer sein Haus selbst bewohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert versteuern. Die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten darf man vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Dieses Steuersystem benachteiligt Hausbesitzer mit tiefen Schuldzinsen und Unterhaltskosten. Aus steuerlichen Überlegungen kann es sich deshalb lohnen, nicht zu viele Eigenmittel in seinem Haus zu binden. 

Umfassende Finanzplanung

Man darf die Frage nach der richtigen Höhe der Verschuldung aber nicht allein vor dem steuerlichen Hintergrund beantworten. Sie muss vielmehr in die gesamte Finanzplanung miteinbezogen werden.

Steuern lassen sich weiter mit der indirekten Amortisation statt der direkten sparen und mit der geschickten Verteilung von Unterhaltskosten auf mehrere Jahre.

Wichtige Begriffe

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist eine fiktive Steuergrösse, mit der Eigenheimbesitzer und Mieter steuerlich gleichgestellt werden sollen. Besitzer von selbst genutztem Wohneigentum müssen den Eigenmietwert als steuerbares Einkommen ausweisen, dafür dürfen sie ihre Schuldzinsen und einen Teil der Unterhaltskosten abziehen.

Eigenmittel

Anteil an den gesamten Anlagesumme, die der Käufer selber aufbringt: Differenz zwischen dem Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagesumme) und dem Fremdkapital. Grundsätzlich verlangen Kreditgeber Eigenmittel in der Höhe von mindestens 20 Prozent der Anlagesumme.

Amortisation

Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Auf ersten Hypotheken schreiben die Banken normalerweise keine Amortisation vor. Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Manche Kreditinstitute rechnen hier einfachheitshalber mit Amortisationsraten von 1,25 Prozent der gesamten Hypothekarsumme (erste und zweite Hypothek).

Ob sich eine freiwillige Amortisation lohnt, hängt von der steuerlichen Gesamtsituation und den alternativen Anlagemöglichkeiten ab.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation wird der Amortisationsbetrag nicht an den Kreditgeber zurückbezahlt, sondern regelmässig in eine Lebensversicherungspolice oder in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) einbezahlt - bei einer Bank (Vorsorgekonto) oder bei einer Versicherung (Vorsorgepolice).

Die Hypothekarschuld nimmt dadurch nicht ab, und die steuerabzugsfähigen Zinsen bleiben konstant hoch.

Der konstant hohe Schuldabzug und die steuerliche Privilegierung der Säule 3a haben zur Folge, dass die indirekte Amortisation in vielen Fällen attraktiver ist als die direkte.

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