Hypotheken

Trotz Nullzinsen sind Hypotheken teurer: Wie ist das möglich?

Viele Hypothekarnehmer sehen sich mit steigenden Zinskosten konfrontiert, obwohl die Leitzinsen bei null stehen. Für diesen paradoxen Trend gibt es mehrere Gründe.

Adrian Wenger

Immobilien- und Hypothekarexperte

Publiziert am

19. März 2026

Fast ebenso rasch, wie die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins angehoben hatte, senkte sie ihn letzten Sommer wieder auf 0 Prozent. Von der Senkung spüren Hypothekarnehmer deutlich weniger als vom Anstieg. Stattdessen haben viele Banken ihre Margen ausgeweitet.

Lagen die Margen für Geldmarkthypotheken (Saron) Mitte 2025 noch bei durchschnittlich 0,8 Prozent, sind sie seither auf 1,1 Prozent gestiegen. Bei 10-jährigen Festhypotheken stieg die Marge im Schnitt von 0,8 auf 1,1 Prozent.

Saron-Hypothek oder Festhypothek? So entscheiden Sie sich richtig

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Das Merkblatt zeigt auf, welche Vor- und Nachteile die beiden Modelle haben und wie viel Geld Sie sparen können, wenn Sie sich für die richtige Hypothek entscheiden.

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Diese Entwicklung lässt sich zum einen mit verschärften regulatorischen Vorgaben erklären. Mit höheren Anforderungen an die Mindestreserven hat die SNB dem Markt Mittel entzogen, die auch in Hypotheken geflossen waren. Und im Rahmen der Basel-III-Vorgaben sind die Eigenmittelanforderungen für Hypotheken mit erhöhtem Risiko zusätzlich gestiegen. Beides verknappt das Angebot.

Gleichzeitig sind die Preise für Immobilien stark gestiegen. Für den Kauf einer Liegenschaft sind darum mehr Fremdmittel nötig, was die Nachfrage nach Hypotheken anheizt.

Auch die Banken tragen ihren Teil bei: Einige bieten zunächst attraktivere Konditionen, um Neukunden zu gewinnen. Sind die Hypothekarnehmer unter Vertrag, sinkt ihre Bereitschaft, zu wechseln. Dann lassen sich tendenziell höhere Margen durchsetzen.

Tipp: Achten Sie auf die folgenden Punkte, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen oder erneuern:

Sicherheiten

Erstklassige Risiken bezahlen in der Regel weniger. Prüfen Sie, wie Sie Ihr Rating verbessern können. Erbvorbezüge oder anderes Vermögen kann als zusätzliche Sicherheit dienen.

Modell

Welches Hypothekarmodell ist für Sie am besten? Wenn Sie damit rechnen, dass die Zinsen tief bleiben oder sogar weiter sinken, wählen Sie am besten eine Saron-Hypothek. Langfristig ist das in der Regel günstiger, und Sie bleiben finanziell flexibler. Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen steigen werden, ist eine Festhypothek besser.

Sie wollen alles richtig machen? Bestellen Sie das kostenlose Merkblatt, oder kommen Sie ins VZ VermögensZentrum in Ihrer Nähe.

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