Hypothèques

Les hypothèques sont plus chères malgré des taux nuls: pourquoi?

De nombreux emprunteurs voient leur charge d’intérêts augmenter alors que les taux directeurs sont à 0%. Ce paradoxe s’explique de plusieurs façons.

Alain Dupont

Alain Dupont

Spécialiste en immobilier

Publié le

19 mars 2026

La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur à 0% l’été dernier presque aussi rapidement qu’elle l’avait relevé. Les emprunteurs hypothécaires ressentent toutefois nettement moins la baisse que la hausse. Nombre de banques ont en effet augmenté leurs marges.

À la mi-2025, les marges sur les hypothèques du marché monétaire (Saron) s’élevaient encore en moyenne à 0,8%; elles atteignent désormais 1,1%. Et pour les hypothèques fixes à 10 ans, la marge moyenne est aussi passée de 0,8 à 1,1%.

Cette tendance s’explique en partie par le durcissement des prescriptions réglementaires. En relevant les réserves obligatoires, la BNS a retiré du marché des liquidités qui alimentaient aussi le financement hypothécaire. De plus, dans le cadre de Bâle III, les exigences de fonds propres pour les hypothèques à risque accru ont été durcies. Ces deux facteurs limitent l’offre.

En parallèle, les prix de l’immobilier ont encore augmenté. Pour devenir propriétaire, il faut donc emprunter plus d’argent, ce qui stimule la demande d’hypothèques.

Les banques contribuent aussi à cette situation. Certaines offrent des conditions plus attrayantes pour attirer de nouveaux clients. Une fois liés par contrat, les emprunteurs sont moins enclins à changer d’établissement et les banques peuvent alors imposer des marges plus élevées.

Conseil: faites attention aux points suivants lorsque vous souscrivez ou renouvelez une hypothèque:

Garanties

Les emprunteurs disposant d’une excellente solvabilité obtiennent généralement de meilleures conditions. Réfléchissez à la façon d’améliorer votre «rating» de crédit. Un avancement d’hoirie ou d’autres actifs peuvent servir de garantie supplémentaire.

Modèle

Quel modèle hypothécaire vous convient le mieux? Si vous tablez sur des taux durablement bas, voire en recul, optez pour une hypothèque Saron. À long terme, elle est généralement plus avantageuse et vous laisse une plus grande souplesse financière (voir tableau). Si vous anticipez une hausse des taux, mieux vaut choisir l’hypothèque fixe.

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