Steuererklärung und Eigenheim: Diese Fehler kosten unnötig Geld
In manchem Eigenheim steckt viel Potenzial, um Steuern zu sparen. Man muss es aber richtig nutzen. Renovationen sind ein besonders starker Hebel dafür.

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Viele Ausgaben, die bei einem Umbau oder einer Sanierung entstehen, darf man vom steuerbaren Einkommen abziehen. Man kann entweder die effektiven Kosten für werterhaltende Arbeiten geltend machen oder eine Pauschale einsetzen. Der Pauschalabzug beträgt beim Bund und in den meisten Kantonen für bis zu zehn Jahre alte Liegenschaften 10 Prozent des Eigenmietwerts, für ältere Liegenschaften 20 Prozent. Nicht abzugsfähig sind Arbeiten, die wertvermehrend sind.
Davon ausgenommen sind Massnahmen, die den Energieverbrauch senken. Dazu gehören beispielsweise Abbruchkosten, falls in nützlicher Zeit ein gleichartiger Neubau erstellt wird. Oder der Einbau einer Wärmepumpe oder eine bessere Aussendämmung. Solche Arbeiten darf man bei der direkten Bundessteuer und in fast allen Kantonen geltend machen, auch wenn sie wertvermehrend sind.
Vorsicht: Renovationen beinhalten oft sowohl werterhaltende, energiesparende als auch wertvermehrende Arbeiten. Ersetzt man etwa den Linoleumboden durch Marmorplatten, steigert dies auch den Wert – ein Teil dieser Kosten ist somit nicht absetzbar. Gleiches gilt auch für den Ersatz einer alten, einfachen Küche durch eine moderne, luxuriöse Küche. In solchen Fällen muss man den Wert der Arbeiten aufteilen.
Allerdings verpassen es viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer, ihre Steuerbelastung zu reduzieren. Wegen unnötiger Fehler bezahlen sie über Jahre zu viel. Diese Fehler kommen besonders häufig vor:
Fehlende Belege
Viele bemerken erst beim Ausfüllen der Steuererklärung, dass sie ihre Ausgaben für werterhaltende Arbeiten gar nicht belegen können.
Tipp: Bewahren Sie alle Rechnungen auf. Wenn Belege fehlen oder unvollständig sind, kann man nur die Pauschale abziehen.
Falsche Abzüge
Oft muss man sich mit dem Steueramt streiten, ob eine Investition werterhaltend und abzugsfähig ist. Hilfreich sind Listen der Kantone, die zeigen, was man abziehen darf und was nicht. Mit Fotos vor und nach dem Umbau lassen sich die Kosten besser belegen.
Tipp: Wertvermehrende Ausgaben können Sie zwar nicht abziehen. Bewahren Sie die Belege aber unbedingt auf. Sie können sie später beim Verkauf der Liegenschaft geltend machen und so Grundstückgewinnsteuern sparen.
Keine Planung
Wer grössere Renovationen auf mehrere Jahre aufteilt, kann viel Steuern sparen. Werterhaltende Kosten darf man nämlich nur im Jahr geltend machen, in dem sie umgesetzt wurden. In der Regel ist das Datum der Handwerkerrechnung entscheidend. Übersteigen die Kosten das steuerbare Einkommen, kann man nur einen Teil abziehen. Das Ehepaar im Beispiel darf 2025 nur 120'000 Franken abziehen, obwohl es 130'000 Franken investiert hat (siehe Tabelle).
Tipp: Kleinere Arbeiten sollten sie auf ein Kalenderjahr konzentrieren. In den übrigen Jahren profitieren Sie dann vom Pauschalabzug.
Energie-Massnahmen
Die Kosten energetischer Sanierungen werden oft falsch aufgeteilt. Richtig ist: Abzugsfähig ist nur, was nicht mit Fördergeldern bezahlt wurde. Investitionen, die den Energieverbrauch senken, kann man über drei Jahre gestaffelt in Abzug bringen – falls sie das steuerbare Einkommen übersteigen. Das Paar im Beispiel kann im kommenden Jahr 120'000 Franken abziehen. 2027 folgen die restlichen 30'000 Franken.
Wichtig: Falls der Eigenmietwert abgeschafft wird, darf man die Kosten für den Unterhalt und je nach Kanton auch für Energie-Massnahmen nicht mehr abziehen.
Tipp: Planen Sie sorgfältig, wie Sie werterhaltende Arbeiten und Energiesparmassnahmen optimal aufeinander abstimmen, bevor Sie mit der Renovation am Eigenheim starten. Das ist darum wichtig, weil Sie die Steuerprogression im Idealfall so brechen können, dass Sie während mehrerer Jahre praktisch kein oder deutlich weniger Einkommen versteuern müssen und so sehr viel Steuern sparen.
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