Hypotheken

Hypothek: So sparen Sie viel Geld

Festhypothek oder Saron-Hypothek? Oder besser ein Mix aus verschiedenen Modellen und Laufzeiten? Wer bei Hypotheken alles richtig macht, kann über die Jahre mehrere zehntausend Franken sparen.

Adrian Wenger

Hypothekarexperte
Aktualisiert am
22. September 2022

Festhypothek oder Saron-Hypothek?

Die Wahl der richtigen Hypothek und Laufzeit hängt massgeblich davon ab, ob die Zinsen in den kommenden Jahren steigen, sinken oder in etwa gleichbleiben. Festhypotheken zahlen sich nur aus, wenn die Zinsen nach dem Abschluss stark steigen und längere Zeit hoch bleiben, wie die Berechnung in der Tabelle verdeutlicht. 

Im September 2022 kostet eine 10-jährige Festhypothek im Durchschnitt etwa 3 Prozent. Für Saron-Hypotheken zahlt man deutlich weniger. Der Zinssatz einer Saron-Hypothek (auch Geldmarkthypothek genannt) orientiert sich eng am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Hinzu kommt die Marge der Bank. Der Leitzins liegt aktuell bei 0,5 Prozent, nachdem ihn die SNB am 22. September um 0,75 Prozentpunkte angehoben hat. So zahlt ein Hausbesitzer für seine Saron-Hypothek nur 1,3 Prozent, wenn die Marge der Bank 0,8 Prozent beträgt.

Und Saron-Hypotheken bleiben weiterhin attraktiv. Die SNB müsste ihren Leitzins um weitere 1,5 Prozentpunkte auf 2 Prozent erhöhen, bis Saron-Hypotheken gleich teuer wären wie Festhypotheken. Ökonomen erwarten, dass der Leitzins der SNB im kommenden Jahr bis auf 1,5 Prozent ansteigt. 

Mit Saron-Hypotheken haben Hausbesitzer in den letzten 30 Jahren immer sehr viel Geld gespart, wie der historische Kostenvergleich von Hypotheken zeigt. Wer sich zum Beispiel 2011 für eine 10-jährige Festhypothek entschied, zahlte bei einem Hypothekarbetrag von 500’000 Franken in den zehn Jahren insgesamt 153’000 Franken Zinsen. Die Zinskosten für eine Geldmarkthypothek beliefen sich im gleichen Zeitraum auf 41'000 Franken, und für zwei aufeinanderfolgende fünfjährige Festhypotheken bezahlte man gesamthaft 83'000 Franken. Die Geldmarkthypothek war in diesen zehn Jahren also 112'000 Franken günstiger als eine 10-Jahres-Festhypothek und 42'000 Franken günstiger als eine Strategie mit fünfjährigen Festhypotheken.

Wer sich heute trotzdem für eine Festhypothek entscheidet, zahlt also womöglich wie meistens in der Vergangenheit viel zu viel. Die meisten unterschätzen zudem die Ausstiegskosten, die anfallen, wenn eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst werden muss – zum Beispiel weil das Haus infolge einer Scheidung verkauft werden muss. Sie können schnell einmal mehrere zehntausend Franken betragen. Saron-Hypotheken lassen sich meist deutlich günstiger als Festhypotheken vorzeitig auflösen.  

Banken empfehlen ihren Kunden vor allem Festhypotheken. Das machen sie vor allem in ihrem eigenen Interesse, denn an Festhypotheken verdienen sie deutlich mehr als an Saron-Hypotheken. Manche Anbieter offerieren Saron-Hypotheken daher nur auf ausdrückliche Nachfrage von Kunden. Auch Hypothekenvermittler haben einen starken Anreiz, Festhypotheken zu empfehlen. Je länger die Laufzeit der Hypothek ist, desto höher ist ihre Provision, die sie von den Kreditinstituten bei einer erfolgreichen Vermittlung erhalten. 

Was Sie über Saron-Hypotheken wissen sollten

Aktuelle Hypothekarzinsen im Vergleich

Soll man die Hypothek in mehrere Tranchen aufteilen?

Alles auf einen einzigen Hypothekartyp oder bei Festhypotheken auf eine einzige Laufzeit zu setzen, birgt Risiken: Trifft ein anderes als das erwartete Zinsszenario ein, liegt man mit der gesamten Hypothekarsumme daneben. Saron-Hypotheken kann man bei den meisten Anbietern jederzeit auf das nächste Quartalsende hin in eine Festhypothek umwandeln, falls sich ein starker Zinsanstieg abzeichnen sollte. Fällt hingegen der Ablauf einer Festhypothek in eine Phase sehr hoher Zinsen, schnellt die Zinsbelastung auf einen Schlag nach oben. Ein Zinsanstieg um 2 Prozent bedeutet bei einer Hypothek von 500'000 Franken eine Mehrbelastung von 833 Franken pro Monat.

Merkblatt

Hypothekarzinsen sparen

Erfahren Sie, wie Sie mit der richtigen Hypothekarstrategie sehr viel Geld sparen können.

Es kann deshalb sinnvoll sein, die Hypothek in mehrere Tranchen aufzuteilen, zum Beispiel indem man Saron- und Festhypotheken miteinander kombiniert. Mehrere Hypothekentranchen erschweren jedoch den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut und schwächen damit die Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Einige Banken nützen diese Situation aus, indem sie Kunden mit günstigen Angeboten anlocken, später bei der Erneuerung einer Tranche aber eine umso höhere Marge verlangen, weil sie genau wissen, dass der Kunde nicht zu einer anderen Bank wechseln kann. Viele Banken sind nur dann zu Teilablösungen bereit, wenn sie spätestens nach zwei bis drei Jahren auch die restlichen Hypotheken übernehmen können. Wer flexibel bleiben möchte, teilt seine Hypothek darum auf mehrere Modelle und Laufzeiten auf, die höchstens zwei Jahre auseinanderliegen.

Was ist wichtig beim Vergleichen von Offerten?

Zuerst mehrere Offerten einholen und dann die Hypothek beim günstigsten Anbieter abschliessen: So möchten viele Schweizerinnen und Schweizer vorgehen, wenn sie eine Hypothek aufnehmen oder erneuern müssen. Dieses Prozedere ist aber sehr aufwendig. Und mehr als 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte spart man damit selten ein. Denn bei den offiziellen Preisen, die Anbieter publizieren, handelt es sich in der Regel lediglich um Richtsätze. Mit etwas Geschick lässt sich oft ein Angebot aushandeln, das deutlich unter den offiziellen Zinssätzen der Bank liegt.

Wer mehrere Offerten einholen möchte, sollte folgende Punkte beachten:

  • Hypotheken-Vergleichsportale haben wie die Banken einen starken finanziellen Anreiz, möglichst lang laufende Festhypotheken und weniger Saron-Hypotheken zu empfehlen. Die meisten Portale leben von Provisionen, die sie von den Hypothekaranbietern bei einer erfolgreichen Vermittlung bekommen. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit der Hypothek, desto höher die Provision.
  • Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen bieten oft keine günstigen Saron-Hypotheken an, sondern nur variable Hypotheken und Festhypotheken. Belehnungen über 70 Prozent sind selten, Baufinanzierungen in der Regel nicht möglich. Versicherer locken zudem oft mit besseren Konditionen, wenn man im Gegenzug eine Lebensversicherung für die indirekte Amortisation abschliesst. Solche Policen sind aber teuer. Es empfiehlt sich, Sparen und Versichern zu trennen.
Merkblatt

Online-Hypotheken: Gut zu wissen

Erfahren Sie in diesem Merkblatt, was Sie beachten sollten, wenn Sie sich für eine Online-Hypothek interessieren.

  • Es kann sein, dass eine Bank den Wert der Liegenschaft niedriger einschätzt als eine andere. Sie gewährt in der Folge eine kleinere Hypothek oder verlangt für die gleiche Hypothek zusätzliche Sicherheiten, wie zum Beispiel die Verpfändung eines Wertschriftendepots. Auch obligatorische Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek können von Institut zu Institut unterschiedlich sein.
  • Die Preise für Festhypotheken können sich täglich ändern, bei stark schwankenden Marktzinsen sogar mehrmals pro Stunde. Der Preis einer Festhypothek lässt sich folglich nur dann fair vergleichen, wenn alle Anbieter ihre Offerte am gleichen Tag erstellen, am besten zur selben Uhrzeit. Den Zins einer Festhypothek kann man in der Regel mit einem Bankberater am Telefon verbindlich fixieren. Deutlich einfacher ist es, Offerten für eine Geldmarkthypothek zu vergleichen. Der Basiszinssatz ist bei allen Anbietern der Saron. Auf diesen Referenzzins wird eine Marge geschlagen, die je nach Anbieter und finanzieller Ausgangslage des Kunden variiert.
  • Günstige Angebote können trügen. Zinsermässigungen im Rahmen von Sonderangeboten sind meist auf zwei oder drei Jahre bzw. auf einen Teil der Hypothekarsumme beschränkt. Ausserdem holen die Banken Zugeständnisse beim Zinssatz in der Regel durch die Hintertür wieder herein, vor allem über weitere Bankgeschäfte mit dem gleichen Kunden. So verlangen viele Banken überhöhte Gebühren für ein Wertschriftendepot. Wer sich nicht nur aufgrund der Hypothek an eine einzelne Bank bindet, sondern bei allen Bankgeschäften einen günstigen Anbieter wählt, profitiert meist von deutlich tieferen Gesamtkosten.
  • Banken rechnen den Zins für eine Hypothek nach unterschiedlichen Methoden ab. Für eine Festhypothek, deren Zinssatz laut Vertrag 2,5 Prozent beträgt, zahlen Kunden effektiv einen Jahreszins von 2,54 Prozent, wenn die Bank die internationale Zinsusanz anwendet. Das entspricht bei einer Hypothek über 500’000 Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren einem effektiven Mehrzins von 2000 Franken gegenüber einer identischen Zinsofferte, bei der die Hypothek nach der schweizerischen Zinsusanz abgerechnet wird.

Was ist die optimale Höhe der Hypothek?

Viele Hauseigentümer haben bei der Finanzierung einen gewissen Spielraum. Sie erfüllen die finanziellen Mindestanforderungen der Banken problemlos, weil sie höhere Eigenmittel haben als die Bank vorschreibt oder weil die Tragbarkeit auch bei einer Belehnung von 100 Prozent gewährleistet ist. Für sie kann es sich aus mehreren Gründen lohnen, möglichst wenig Eigenmittel im Haus zu binden: 

  • Je höher die Hypothek ist, desto tiefer fällt das steuerbare Einkommen aus, weil dem Eigenmietwert höhere Schuldzinsen gegenüberstehen.
  • Kapital, das nicht im Haus gebunden ist, kann anderweitig angelegt werden. Eine möglichst hohe Verschuldung lohnt sich, wenn eine Geldanlage netto mehr Ertrag abwirft, als die Hypothek netto kostet. Eine Hypothek zu 2 Prozent zum Beispiel kostet nach Berücksichtigung der Steuerersparnis bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent netto 1,4 Prozent. 
  • Wer eine Immobilie mit möglichst wenig Eigenkapital finanziert, ist finanziell flexibler. Denn es kann schwierig sein, die Hypothek bei einem finanziellen Engpass aufzustocken. Besonders Pensionierten verweigern Banken oft eine Erhöhung der Hypothek, selbst wenn sie die höhere Hypothek problemlos bedienen könnten. Aus demselben Grund sollten Pensionierte und angehende mit freiwilligen Amortisationen der Hypothek vorsichtig sein und immer eine ausreichende Reserve zurückbehalten, um unvorhergesehene Kosten decken zu können, zum Beispiel wenn eine Renovation ansteht oder wenn man pflegebedürftig wird.
     

Ist die Hypothek nach der Pensionierung noch tragbar?

Weil das Einkommen mit der Pensionierung schrumpft, ist die Hypothek aus Sicht der Bank unter Umständen nicht mehr tragbar. In einem solchen Fall müssen Hypothekarnehmer zusätzliches Geld einschiessen. Das Ehepaar im Rechenbeispiel in der Tabelle unten müsste 225’000 Franken ausserordentlich amortisieren, damit die Tragbarkeitskriterien mit ihrem tieferen Renteneinkommen erfüllt wären. Wenn sie den geforderten Betrag nicht aufbringen können, kann die Bank verlangen, dass sie ihr Eigenheim verkaufen. Kommen sie dieser Forderung nicht nach, droht die Kündigung der Hypothek.

Deshalb ist es wichtig, spätestens mit 55 zu prüfen, ob das Eigenheim im Alter tragbar bleibt. Zeigen sich dann Finanzierungslücken, bleibt in der Regel noch genügend Zeit, um sie zu schliessen und den fehlenden Betrag anzusparen. In Frage kommen dafür regelmässige Einzahlungen in die Säule 3a, Einkäufe in die Pensionskasse oder ein ETF-Sparplan.

Für (angehende) Pensionierte ist es besonders wichtig, den richtigen Finanzierungspartner auszuwählen. Manche Banken berücksichtigen nur Erträge aus Kapitalanlagen als Einkommen, den Kapitalverzehr hingegen nicht. Das benachteiligt Pensionierte, die einen Teil ihres Pensionskassenguthabens als Kapital bezogen haben und es sukzessive aufbrauchen.

Hypothek erneuern: Wie früh sollte man handeln?

Banken nehmen oft erst kurz vor dem Ablauf einer Hypothek Kontakt mit ihren Kunden auf. Für den Wechsel zu einer günstigeren Bank ist es dann in der Regel zu spät. Die Anschlussfinanzierung sollte man frühzeitig aufgleisen – am besten bereits ein Jahr, bevor die Hypothek abläuft. So muss man nicht unter Zeitdruck entscheiden, verbessert seine Verhandlungsposition und verpasst auch keine Kündigungsfrist.

Wichtig: Festhypotheken haben zwar einen fixen Ablauftermin. Bei einigen Banken muss man sie trotzdem bis zu sechs Monate im Voraus kündigen, wenn man die Hypothek zu einem anderen Anbieter wechseln möchte. Verpasst man die Kündigungsfrist, wird die Festhypothek beim Ablauf in der Regel automatisch in eine variable Hypothek umgewandelt, die wieder eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten hat.

Sie möchten beim Abschluss, bei der Erneuerung, Amortisation oder Erhöhung der Hypothek alles richtig machen? Dann sprechen Sie ganz unverbindlich mit den Hypothekenspezialisten im VZ in Ihrer Nähe.