Amortisation der Hypothek: So machen Sie alles richtig

Wer seine Hypothek amortisiert, zahlt weniger Hypothekarzinsen. Im Gegenzug steigt jedoch die Steuerbelastung. Denn wird die Hypothek kleiner, lassen sich weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Aus rein steuerlicher Sicht sollte die Hypothek deshalb höchstens so weit abbezahlt werden, dass die Schuldzinsen mindestens gleich hoch sind wie der Eigenmietwert abzüglich der Unterhaltskosten für die Liegenschaft. Sonst zahlen Eigenheimbesitzer mehr Einkommenssteuern, als wenn sie kein Haus hätten.

Die Schweizer Stimmbevölkerung hat im Herbst 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Im Gegenzug können Eigenheimbesitzer auch keine Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen mehr abziehen. Nur wer zum ersten Mal ein Eigenheim kauft, darf während zehn Jahren zumindest einen Teil der Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Der Eigenmietwert wird voraussichtlich frühestens ab Anfang 2028 wegfallen – bis dahin gelten weiterhin die bisher gültigen Regelungen.

Wer Geld in sein Haus steckt, verzichtet auf Erträge, die dieses Geld abwerfen würde, wenn es angelegt wäre. Diese Rechnung geht allerdings nur dann auf, wenn vom Anlageertrag netto nach Steuern und Gebühren mehr übrig bleibt, als die Hypothek netto nach Steuern kostet.

Die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek oder eines Teils davon hat Kosten zur Folge, die sich schnell einmal auf mehrere tausend Franken belaufen. Sofern die Bank überhaupt einwilligt, denn eine vorzeitige Rückzahlung ist in den meisten Hypothekarverträgen nicht oder höchstens bei einem Verkauf der Liegenschaft vorgesehen.

Wer eine Festhypothek früher zurückzahlen möchte, muss der Bank eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Sie umfasst in der Regel mindestens sämtliche Zinsen bis zum Verfall. Bei Geldmarkt-Hypotheken wie Saron-Hypotheken verlangen Banken in der Regel ebenfalls eine Ausstiegsentschädigung, wenn sie vor Ablauf der meist zwei- bis fünfjährigen Rahmenvertragsdauer aufgelöst werden. Sie fällt jedoch in der Regel deutlich geringer aus als bei einer Festhypothek.

Viele Eigenheimbesitzer möchten möglichst schuldenfrei in Rente gehen. Bei der Pensionierung zahlen sie daher oft einen grossen Teil ihrer Hypothek zurück, beispielsweise mit Vorsorgeguthaben, die dann zur Auszahlung kommen.

Eine zu grosse Amortisation kann aber den finanziellen Handlungsspielraum nach der Pensionierung einschränken, weil dieses Geld dann im Eigenheim gebunden ist. Besonders für Pensionierte ist es schwierig, bei einem finanziellen Engpass die Hypothek wieder aufzustocken. Viele Banken verweigern älteren Kreditnehmern eine weitere Verschuldung, auch wenn sie sich die höhere Hypothek bei den tiefen Hypothekarzinsen problemlos leisten könnten.

Wer seine Hypothek amortisiert, sollte deshalb immer eine ausreichende Reserve zurückbehalten, um unvorhergesehene Kosten decken zu können, zum Beispiel wenn eine Renovation ansteht oder wenn man pflegebedürftig wird. Pensionierte, die ihre Hypothek bereits weitgehend abbezahlt haben, können ihr Einkommen allenfalls mit einer Immo-Rente aufbessern.

Finanziell attraktiver als eine direkte Amortisation ist die indirekte Rückzahlung einer Hypothek, bei der man den Amortisationsbetrag in die Säule 3a einbezahlt. Erst nach einigen Jahren, zum Beispiel bei der Pensionierung, reduziert man mit dem aufgelaufenen Guthaben die Hypothek. Das ist momentan steuerlich sogar doppelt vorteilhaft: Erstens bleibt der Schuldzinsabzug bis zum Systemwechsel aufgrund der Abschaffung des Eigenmietwerts erhalten, und zweitens darf man auch die Beiträge an die 3. Säule vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Der steuerliche Vorteil der indirekten Amortisation nimmt ab, je länger das Geld in der Säule 3a bleibt. Das liegt daran, dass der Zinssatz auf dem 3a-Konto fast immer niedriger ist als der Hypothekarzins.

Es lohnt sich deshalb, 3a-Guthaben auf Bankkonten regelmässig zu beziehen und damit die Hypothek zu reduzieren. Bezüge von 3a-Guthaben sind im Abstand von fünf Jahren erlaubt. Bei indirekter Amortisation über eine Lebensversicherung lohnen sich regelmässige Bezüge nicht.

Einzahlungen in die Säule 3a sind für Angestellte, die einer Pensionskasse angeschlossen sind, auf 7258 Franken pro Jahr begrenzt. Grössere Beträge können unter Umständen durch Einkäufe in die Pensionskasse indirekt amortisiert werden.