Amortissement de l’hypothèque: conseils pour faire les choses correctement

Amortir son hypothèque permet de payer moins d’intérêts hypothécaires. En revanche, la charge fiscale augmente. En effet, si la dette hypothécaire diminue, vous pouvez déduire moins d’intérêts débiteurs du revenu imposable. D’un point de vue purement fiscal, il est recommandé de rembourser l’hypothèque tout au plus jusqu’à ce que les intérêts débiteurs soient au moins aussi élevés que la valeur locative, déduction faite des frais d’entretien du bien immobilier. Sinon, les propriétaires doivent payer des impôts sur le revenu plus élevés que s’ils n’avaient pas de maison.

Investir de l’argent dans ses quatre murs, c’est renoncer au rendement que cet argent génèrerait s’il était placé. Le compte y est seulement si le rendement du placement net d’impôts et de frais est supérieur aux coûts de l’hypothèque nette d’impôts.

Prenons un exemple: tant que l’on peut encore déduire fiscalement les intérêts hypothécaires, une hypothèque assortie d’un taux d’intérêt de 3% ne coûte que 2% net à raison d’un taux d’imposition marginal de 35%. Tout investissement dont le rendement net (après impôts et frais) est supérieur à 2% est donc plus avantageux qu’un amortissement facultatif.

Le remboursement anticipé d’une hypothèque, en totalité ou en partie, entraîne des frais qui peuvent rapidement se chiffrer à plusieurs milliers de francs – pour autant que la banque donne son aval. En effet, la plupart des contrats prévoient le remboursement anticipé tout au plus en cas de vente de l’objet immobilier.

Si vous souhaitez rembourser votre hypothèque fixe avant l’échéance, vous devez payer à la banque une indemnité de résiliation anticipée. En principe, celle-ci comprend au moins tous les intérêts dus jusqu’à l’échéance. Les banques exigent, en général, une indemnité de sortie pour les hypothèques du marché monétaire si la résiliation intervient avant l’échéance du contrat-cadre (généralement de deux à cinq ans). Toutefois, les frais sont nettement plus bas que pour une hypothèque à taux fixe.

De nombreux propriétaires souhaitent partir à la retraite avec le moins de dettes possible. Lors de leur départ à la retraite, ils remboursent donc souvent une grande partie de leur hypothèque, par exemple avec les avoirs de prévoyance qui leur sont alors versés.

Lorsque l’on amortit son hypothèque, il est donc vivement recommandé de conserver des réserves suffisantes dans lesquelles puiser si l’on doit procéder à des travaux de rénovation ou que l’on nécessite des soins. Les retraités qui ont déjà remboursé une grande partie de leur prêt hypothécaire peuvent éventuellement améliorer leurs revenus avec une rente immobilière.

Le remboursement indirect d’une hypothèque, qui consiste à verser le montant de l’amortissement dans le pilier 3a, est financièrement plus intéressant qu’un amortissement direct. C’est seulement au bout de quelques années, par exemple au moment de la retraite, que l’on réduit l’hypothèque avec l’avoir accumulé. Cette solution présente actuellement un double avantage fiscal: d’une part grâce à la déduction des intérêts débiteurs (cela reste possible jusqu’à ce que l’abolition de la valeur locative soit mise en œuvre) et d’autre part, parce que les versements dans le 3e pilier peuvent être déduits du revenu imposable.

L’avantage fiscal de l’amortissement indirect s’amenuise au fur et à mesure que l’argent reste dans le pilier 3a. Cela s’explique par le fait que le taux d’intérêt sur les avoirs du pilier 3a est presque toujours inférieur au taux d’intérêt hypothécaire.

Il vaut donc la peine de retirer régulièrement les avoirs du pilier 3a sur des comptes bancaires et de réduire ainsi l’hypothèque. Les retraits des avoirs 3a sont permis tous les cinq ans. Dans le cas de l’amortissement indirect par l’intermédiaire d’une assurance-vie, il ne vaut pas la peine d’effectuer des retraits réguliers.

Les versements dans le pilier 3a sont limités à 7258 francs par an pour les employés affiliés à une caisse de pension. Il est parfois possible d’amortir indirectement des montants plus importants en effectuant des rachats dans la caisse de pension.