Ipoteche

Ammortamento dell’ipoteca: come fare tutto nel modo giusto

Chi ammortizza la propria ipoteca, risparmia sugli interessi ipotecari. In contropartita aumenta tuttavia l’onere fiscale. Un ammortamento eccessivo può inoltre limitare il margine di manovra finanziario.

Michael Imbach
Responsabile VZ Ticino

Conseguenze fiscali di un ammortamento

Chi ammortizza la propria ipoteca paga meno interessi ipotecari. In contropartita aumenta tuttavia l’onere fiscale. Infatti, se l’ipoteca si riduce, si possono dedurre meno interessi su debiti dal reddito imponibile.

Dal punto di vista puramente fiscale l’ipoteca dovrebbe pertanto essere estinta al massimo nella misura in cui gli interessi su debiti siano perlomeno pari a quelli del valore locativo dedotti i costi di manutenzione per l’immobile. Altrimenti, i proprietari di abitazioni pagano più imposte sul reddito rispetto alla situazione in cui non avessero una casa. Ciò avviene nella maggior parte dei casi per i tassi d’interesse bassi, anche senza ammortamento. Un ammortamento peggiora però ulteriormente la situazione.

Investire denaro o ammortizzare un’ipoteca?

Chi mette soldi nella propria casa, rinuncia a rendimenti che questi soldi produrrebbero se fossero investiti. Tuttavia, questo calcolo funziona soltanto se il reddito degli investimenti, al netto delle imposte e delle commissioni è superiore al costo dell’ipoteca al netto delle imposte.

Ad esempio, un’ipoteca con un tasso d’interesse dell’1 percento, con un'aliquota fiscale marginale del 35 percento, costa al netto solo lo 0,65 percento. Ogni investimento che, al netto delle imposte e delle commissioni, produce un rendimento superiore allo 0,65 percento è più vantaggioso di un ammortamento volontario.

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Il rimborso fuori termine è costoso

Il rimborso anticipato di un’ipoteca o di una parte di essa comporta costi che ammontano rapidamente a diverse migliaia di franchi. Sempre che la banca dia il proprio consenso, poiché nella maggior parte dei contratti ipotecari non è previsto un rimborso anticipato o lo è al massimo in caso di vendita dell’immobile.

Chi desidera rimborsare anticipatamente un’ipoteca a tasso fisso deve pagare alla banca un cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata. Esso comprende, di regola, almeno tutti gli interessi fino alla scadenza. Nel caso di ipoteche del mercato monetario come ipoteche Saron le banche richiedono di regola anche un’indennità di uscita, se vengono risolte prima della scadenza della durata per lo più da due a cinque anni del contratto quadro. Di regola, tuttavia, è nettamente inferiore rispetto a un’ipoteca a tasso fisso.

Non ammortizzare troppo

Molti proprietari di un’abitazione propria desiderano andare in pensione il più possibile senza debiti. Al momento del pensionamento, quindi, spesso ripagano gran parte della loro ipoteca, ad esempio con averi di previdenza che vengono poi versati.

Un ammortamento eccessivo può tuttavia limitare il margine di manovra finanziario dopo il pensionamento, poiché il denaro in questione è vincolato nell’abitazione di proprietà. Soprattutto per i pensionati è difficile aumentare nuovamente l’ipoteca in caso di difficoltà finanziarie. Molte banche rifiutano ai beneficiari di crediti più anziani un ulteriore indebitamento, anche se potrebbero permettersi senza problemi l’ipoteca più elevata con i tassi ipotecari bassi.

Chi ammortizza la sua ipoteca dovrebbe pertanto sempre trattenere una riserva sufficiente per coprire costi imprevisti, ad esempio in caso di ristrutturazione o di necessità di cure. I pensionati che hanno già saldato in gran parte la loro ipoteca possono eventualmente migliorare il loro reddito con una Rendita immobiliare.

 

Scheda informativa

Ipoteche online: buono a sapersi

L’idea di un’ipoteca online fa al suo caso? Questa scheda informativa le spiega a cosa deve fare attenzione.

Molte banche rifiutano ai beneficiari di crediti più anziani un ulteriore indebitamento, anche se potrebbero permettersi senza problemi l’ipoteca più elevata con gli attuali tassi ipotecari molto bassi. Chi ammortizza l’ipoteca dovrebbe quindi sempre trattenere una riserva sufficiente a cui poter accedere facilmente, ad esempio in caso di ristrutturazione o di necessità di cure.

Meglio ammortizzare indirettamente piuttosto che direttamente

Dal punto di vista finanziario più attrattivo di un ammortamento diretto è il rimborso indiretto di un’ipoteca, laddove l’importo dell'ammortamento viene versato nel pilastro 3a. Solo dopo alcuni anni, ad esempio in occasione del pensionamento, si riduce l’ipoteca con l’avere accumulato. Ciò è doppiamente vantaggioso dal punto di vista fiscale: in primo luogo viene mantenuta la deduzione degli interessi passivi e, in secondo luogo, si possono dedurre dal reddito imponibile anche i contributi versati al 3° pilastro.

Il vantaggio fiscale dell’ammortamento indiretto diminuisce quanto più a lungo il denaro rimane nel pilastro 3a. Ciò è dovuto al fatto che il tasso d’interesse sul conto 3a è quasi sempre inferiore al tasso ipotecario.

Vale pertanto la pena prelevare regolarmente averi 3a su conti bancari, riducendo così l’ipoteca. I prelievi di averi 3a sono consentiti ogni cinque anni. In caso di ammortamento indiretto tramite un’assicurazione sulla vita, non vale la pena effettuare prelievi regolari.

Per i collaboratori affiliati a una cassa pensioni, i versamenti nel pilastro 3a sono limitati a 6883 franchi all’anno. Importi maggiori possono eventualmente essere ammortizzati indirettamente tramite riscatti nella cassa pensioni.