Ferienliegenschaft kaufen: So klappt es

Häuser und Wohnungen in den Schweizer Tourismusregionen haben sich letztes Jahr stark verteuert. Wer trotzdem ein bezahlbares Objekt findet, sollte vor dem Kauf zuerst einige wichtige Punkte klären.

Stefan Bestler

Immobilienspezialist

Viele Schweizerinnen und Schweizer haben in der Pandemie ihr Heimatland als Feriendestination entdeckt. Die Preise für Ferienhäuser und Ferienwohnungen sind daher im letzten Jahr im Durchschnitt aller Schweizer Destinationen um knapp 10 Prozent gestiegen. Zwar gehen Experten davon aus, dass sich die Nachfrage aufgrund der aktuell hohen Preise und der gestiegenen Zinsen abschwächt. Die Preise dürften wegen des knappen Angebots aber weiter anziehen, wenn auch weniger stark als 2021. 

Wer eine Ferienimmobilie kaufen will, muss einiges beachten:

1) Strengere Kriterien der Bank

Bei der Tragbarkeit gelten meist die gleichen Kriterien wie für Eigenheime: Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen, selbst wenn die Zinsen auf fünf Prozent steigen sollten.

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Eine Ferienimmobilie kaufen: Das sollten Sie wissen

Was Sie bei der Finanzierung und den Steuern beachten und mit welchen weiteren Kosten Sie rechnen sollten, erfahren Sie hier. 

Die Banken wenden bei Ferienobjekten aber strengere Finanzierungsrichtlinien an. So muss meist schon ab einer Belehnung von 50 Prozent amortisiert werden, beim Eigenheim erst ab 65 Prozent. Viele Banken fordern für den Kauf eines Ferienobjektes sowieso mehr Eigenmittel. Denn sie bewerten Ferienobjekte konservativer und befolgen strengere Richtlinien.

Aufgepasst: Gelder aus der Pensionskasse und der Säule 3a darf man nicht als Eigenmittel verwenden. Diese Vorsorgegelder kann man nur für das Eigenheim vorzeitig beziehen, nicht für Ferienobjekte.

2) Steigende Kosten

Viele unterschätzen, was für Ausgaben auf sie zukommen. So haben sich Festhypotheken in den letzten Monaten deutlich verteuert. Zudem führen die kräftig gestiegenen und möglicherweise weiter steigenden Preise für Energie und Baumaterialien zu höheren Neben- und Unterhaltskosten. Tipp: Setzen Sie vor allem auf Saron-Hypotheken, die nach wie vor günstig zu haben sind. Besonders teuer im Unterhalt können ältere Objekte in schlechtem Zustand werden. Lassen Sie bei solchen Liegenschaften den Renovations- und Unterhaltsbedarf unbedingt vor dem Kauf von einer Fachperson abschätzen.

3) Erneuerungsfonds gefüllt?

Gibt es für die Ferienwohnung einen Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft, sollte man diese jährlich anfallenden Kosten ebenfalls in die Budgetplanung aufnehmen. Vor dem Kauf sollte man sich auch erkundigen, wieviel Geld im Erneuerungsfonds ist. Ist der Fonds zu wenig gefüllt, müssen die Eigentümer zusätzliches Geld einschiessen, wenn gemeinschaftliche Teile der Immobilie teuer saniert werden. Wertvolle Einblicke geben auch das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Protokolle der bisherigen Eigentümerversammlungen. Das Reglement zeigt etwa, wie die Unterhalts- und Verwaltungskosten unter den verschiedenen Eigentümern verteilt sind.

4) Auswirkungen auf die Steuern

Liegenschaften sind dort steuerbar, wo sie sich befinden. Trotzdem muss man die Ferienimmobilie in der Steuererklärung am Hauptwohnsitz deklarieren. Den Steuerwert des Hauses muss man als Vermögen angeben. Die Mieteinnahmen respektive der Eigenmietwert sind als Einkommen steuerbar, wobei man anrechenbare Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen abziehen darf. Aufgepasst: In welche Progressionsstufe man rutscht, ist vom weltweiten Einkommen und Vermögen abhängig. Eine Liegenschaft ausserhalb des Wohnkantons kann also dazu führen, dass auch das Einkommen am Hauptwohnsitz zu einem höheren Tarif besteuert wird. Liegt die Liegenschaft in einem anderen Kanton als dem Wohnkanton, muss man nur eine Steuererklärung am Hauptwohnsitz ausfüllen. Die Gemeinde des zweiten Wohnsitzes braucht aber eine Kopie dieser Steuererklärung. Die Steuerbehörden der beiden Gemeinden teilen die Steuereinnahmen und -abzüge dann selber untereinander auf.

5) Keine gute Geldanlage

Die eigene Ferienimmobilie ist der ideale Ort, um das Leben zu geniessen – und nicht, um damit Geld zu verdienen. Erstens verursacht die Liegenschaft teils hohe Kosten (siehe weiter oben). Das drückt auf die Rendite. Zweitens kann man oft weniger Geld mit Mieteinnahmen verdienen als erhofft. Denn eine grosse Nachfrage und hohe Mieterlöse gibt es meist nur zur Hauptsaison. Drittens können beim Verkauf hohe Grundstückgewinnsteuern fällig werden, insbesondere, wenn die Liegenschaft bereits nach wenigen Jahren wieder veräussert wird.

6) Starke Schwankungen

Ein weiterer Punkt macht Ferienobjekte als Geldanlage unattraktiv: Die Preise schwanken stärker als die von Erstobjekten. Ferienregionen können zwar über Jahre stark boomen, aber eben auch ihren Charme verlieren – und die Immobilienpreise stagnieren oder fallen. Insbesondere für Skigebiete ist der Klimawandel ein weiteres Risiko: Sind sie nicht hoch genug gelegen und bleibt der Schnee aus, werden sie in den nächsten Jahren tendenziell Schwierigkeiten haben. Das wirkt sich auf die Immobilienpreise aus.

Wer Pech hat, sieht also den Wert des Ferienhauses oder der Wohnung dahinschmelzen – und will dann wohl kaum verkaufen. Noch grösseres Pech hat, wer das Objekt in einer ungünstigen Marktlage verkaufen muss, etwa, weil er oder sie in finanziellen Nöten ist. Manche Eigentümer stossen in einer wirtschaftlichen Krise zuerst das Ferienobjekt ab, bevor sie das Eigenheim antasten. Das kann zu einer Abwärtsspirale bei den Preisen führen. Fazit: Wer sich eine Ferienliegenschaft zulegt, muss sich bewusst sein, dass er beim Verkauf vielleicht weniger als den ursprünglichen Kaufpreis bekommt.

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