Achat d’une résidence secondaire: ce qu’il faut savoir

L’an dernier, les prix des maisons et appartements situés dans les régions touristiques de Suisse ont fortement augmenté. Tout acheteur potentiel qui trouve un bien abordable devrait en premier lieu clarifier certains points essentiels.

Alain Dupont

Spécialiste de la vente immobilière

Pendant la pandémie, de nombreux Suisses et Suissesses ont redécouvert leur pays comme une destination de vacances. La conséquence: l’an dernier, les prix des maisons et appartements de vacances ont gagné près de 10% en moyenne, toutes destinations confondues. Les experts tablent sur un essoufflement de la demande en raison des prix élevés et de la hausse des taux. Toutefois, il est fort probable que les prix continueront d’augmenter en raison de l’offre peu importante, même s’ils progressent moins fortement qu’en 2021.

Quiconque souhaite acheter une résidence secondaire doit tenir compte des aspects suivants:

1) Critères plus stricts des banques

En ce qui concerne la capacité financière, les mêmes règles s’appliquent pour les résidences secondaires et les résidences principales. Les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d’entretien ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut, même en cas de hausse des taux d’intérêt à 5%.

Fiche technique

Achat d'une résidence secondaire: ce qu'il faut savoir

Dans cette fiche technique, vous découvrirez tous les aspects dont il faut tenir compte, du financement aux impôts en passant par les divers frais.

Toutefois, les banques appliquent des directives de financement plus strictes pour les résidences secondaires. Le prêt doit la plupart du temps être amorti à partir d’un nantissement de 50%, contre 65% pour une résidence principale. Pour l’achat d’une résidence secondaire, de nombreuses banques exigent de toute façon davantage de fonds propres. En effet, elles évaluent les résidences secondaires de façon plus conservatrice et suivent des directives plus strictes.

À noter également que les avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a ne peuvent pas être utilisés comme fonds propres. Ces avoirs de prévoyance ne peuvent être retirés de façon anticipée que pour financer l’achat d’une résidence principale.

2) Hausse des coûts

De nombreux candidats à l’achat sous-estiment leurs dépenses futures. Or, ces derniers mois, les hypothèques à taux fixe ont nettement renchéri. De plus, la hausse des prix de l’énergie et des matériaux de construction, qui devrait se poursuivre, tire vers le haut les frais d’entretien et les charges. Conseil: misez surtout sur les hypothèques Saron, qui sont restées bon marché. L’entretien peut être particulièrement coûteux dans le cas de biens immobiliers ayant déjà un certain âge et qui sont en mauvais état. Avant d’acquérir de tels biens, il est vivement recommandé d’en faire estimer les frais de rénovation et d’entretien par des spécialistes.

3) Le fonds de rénovation est-il suffisamment approvisionné?

S’il existe un fonds de rénovation de la communauté de copropriétaires, il faudra également tenir compte de ces coûts annuels dans le budget. Avant l’achat, il faut également se demander à combien s’élève le fonds de rénovation. Si celui-ci n’est pas suffisamment approvisionné, les propriétaires devront assumer les frais supplémentaires liés à la rénovation des parties communes de l’immeuble. En outre, le règlement de la copropriété et les procès-verbaux des assemblées de propriétaires fournissent de précieuses informations. Le règlement informe par exemple sur la répartition des frais d’entretien et d’administration entre les propriétaires.

4) Répercussions sur les impôts

Les biens immobiliers sont imposables à l’endroit où ils se trouvent. Toutefois, la résidence secondaire doit être déclarée dans la déclaration d’impôt que l’on remet à son domicile principal. La valeur fiscale du bien doit être déclarée comme fortune. Les revenus locatifs ou la valeur locative, déduction faite des frais d’entretien et des intérêts hypothécaires imputables, sont imposables comme revenu. Attention: le palier de progression fiscale dépend du revenu et de la fortune réalisés dans le monde entier. Ainsi, un bien immobilier situé en dehors du canton de domicile peut se traduire par l’imposition du revenu à un tarif supérieur au lieu de domicile. Si le bien est situé hors du canton de domicile, il suffit de remplir une seule déclaration fiscale au lieu de domicile, et d’en envoyer une copie à la commune où se trouve la résidence secondaire. Les autorités fiscales des deux communes se répartissent directement entre elles les recettes et les dépenses fiscales.

5) Ne convient pas comme investissement

Die eigene Ferienimmobilie ist der ideale Ort, um das Leben zu geniessen – und nicht, um damit Geld zu verdienen. Erstens verursacht die Liegenschaft teils hohe Kosten (siehe weiter oben). Das drückt auf die Rendite. Zweitens kann man oft weniger Geld mit Un bien immobilier est le lieu idéal pour passer son temps libre, mais ne convient pas comme investissement. Premièrement, le bien engendre souvent des frais élevés (cf. plus haut), ce qui amoindrit le rendement. Deuxièmement, il permet rarement de gagner autant d’argent qu’on se l’imagine. La plupart du temps, en effet, la demande n’est élevée et les recettes locatives ne sont attrayantes que quelques semaines par an. Troisièmement, en cas de revente du bien, l’impôt sur le gain immobilier peut être élevé, surtout en cas de revente après quelques années seulement.

6) Fortes fluctuations

Un autre point rend les résidences secondaires à des fins d’investissement peu attrayantes: leurs prix varient plus fortement que ceux des résidences principales. Les régions de vacances peuvent certes susciter un certain engouement, mais elles peuvent aussi perdre de leur charme et dans ce cas, les prix stagnent, voire baissent. En ce qui concerne les domaines skiables, le changement climatique constitue aussi un risque: si leur altitude n’est pas suffisante pour permettre un enneigement, ils pourraient connaître des difficultés au cours des années à venir. Cela influe sur les prix de l’immobilier.
Les propriétaires qui n’ont pas de chance verront la valeur de leur bien fondre comme neige au soleil – et ne seront guère disposés à vendre. Ceux qui vendent leur immeuble alors que la situation du marché est peu propice, par exemple parce qu’ils sont confrontés à des difficultés financières, ont encore moins de chance. En période de crise économique, beaucoup de propriétaires se séparent d’abord de leur appartement ou maison de vacances avant de vendre leur résidence principale. Cela peut provoquer une spirale baissière. Conclusion : les personnes qui achètent une résidence secondaire doivent avoir conscience qu’en cas de revente, elles risquent de ne pas obtenir le prix d’achat initial.

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