Hypothek abschliessen: Was heute wichtig ist

Gastbeitrag im Traumhaus, Mai 2023

Für viele Menschen sind Hypotheken die grösste finanzielle Verpflichtung im Leben. Darum ist es wichtig, nichts falsch zu machen. Wer jetzt eine neue Hypothek aufnehmen oder den bestehenden Kredit erneuern muss, sollte sich gut informieren.

Richtige Strategie wählen

Viele Hypothekarsuchende holen Offerten bei mehreren Anbietern ein. Das ist sehr zeitintensiv, und mehr als 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte sparen sie so kaum ein. Häufig werden Hypotheken auch zu Aktionspreisen angeboten. Solche Zinsermässigungen im Rahmen von Sonderangeboten sind jedoch meist auf zwei oder drei Jahre oder auf einen Teil der gesamten Hypothekarsumme beschränkt. Banken holen solche Rabatte meistens durch die Hintertür wieder herein, vor allem über zusätzliche Bankgeschäfte mit den gleichen Kunden.

Flexibel bleiben

Auch gehen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer grösseres Risiken ein, wenn sie den Zins lange anbinden. Eine berufliche Veränderung, eine Scheidung oder schwere Krankheit kann dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Festhypothek vor dem Vertragsende auflösen muss. In so einem Fall verlangen die meisten Banken eine Entschädigung für den Zinsverlust, der ihnen bei der Wiederanlage der zurückbezahlten Hypothek entsteht.

Eine Festhypothek lohnt sich dann, wenn die Zinsen in nächster Zeit sehr stark ansteigen und lange hoch bleiben. Mit der Festhypothek sichert man sich über die gesamte Laufzeit einen fixen Zins. Der fixe Zins kann aber auch ein gravierender Nachteil sein. Denn wenn die Zinsen wieder sinken, kostet die Festhypothek trotzdem weiterhin gleichviel wie bis anhin.

Gegen höhere Zinsen schützen

Der Nachteil der Saron-Hypothek: Die zukünftigen Zinskosten sind schwer abzuschätzen, weil der Zinssatz alle drei Monate angepasst werden kann. Im Extremfall steigt der Zins also innert kurzer Zeit stark an. Wem das zu riskant ist, kann aber vorsorgen: Zum Beispiel können Kreditnehmende ihre Saron- mit einer Festhypothek kombinieren. Dann ist zumindest ein Teil der gesamten Hypothekarsumme gegen einen starken Zinsanstieg geschützt.

Sinnvoll ist es auch, regelmässig die Differenz zwischen dem aktuellen Zins der Saron-Hypothek und dem langjährigen Durchschnittszins von beispielsweise 3 Prozent auf die Seite zu legen. Wenn die Zinsen steigen sollten, kann man auf diese Reserven zurückgreifen.

Eigenmittel beschaffen

Wer ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen möchte, muss genug Eigenmittel mitbringen. Die meisten Banken finanzieren nur bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie. Mindestens 20 Prozent müssen Kreditnehmende also selber aufbringen. Sie können dafür auch Guthaben aus der Pensionskasse verwenden. Banken rechnen dieses Guthaben als Eigenmittel an. Jedoch müssen mindestens 10 Prozent des Verkehrswertes aus Eigenkapital bestehen, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Bei den meisten Pensionskassen sind Vorbezüge für Wohneigentum bis drei Jahre vor der Pensionierung möglich. Ein Vorbezug muss mindestens 20'000 Franken betragen, und zwischen zwei Bezügen müssen mindestens fünf Jahre liegen.

Als Eigenmittel kommen auch Guthaben aus der Säule 3a in Frage. Bezüge von 3a-Guthaben sind nur im Abstand von fünf Jahren möglich. Die meisten 3a-Stiftungen akzeptieren keine Teilbezüge, sondern zahlen nur das gesamte Guthaben auf einem Konto aus.

Auf den Bezug von Pensionskassen- und 3a-Guthaben fallen Steuern an. Wer einen Wohneigentumsvorbezug zurückzahlt, kann diese Kapitalauszahlungssteuer aber wieder zurückverlangen. Statt das Vorsorgeguthaben auszahlen zu lassen, kann man es der Bank auch verpfänden. Gerade aus Steuersicht kann sich das lohnen.

So helfen Eltern

Neben Vorsorgegeldern lassen sich auch Sparguthaben einsetzen. Gerade bei jungen Familien geht es aber oft nicht ohne die Hilfe der Eltern. Die Eltern können die Eigenmittel der Kinder zum Beispiel mit einem Erbvorbezug aufstocken. Vorher sollten sie aber eine umfassende Einkommensplanung machen, um ihre finanzielle Unabhängigkeit nicht mit einer zu grossen Schenkung zu gefährden. Es ist für sie auch sinnvoll, in einem Testament oder Erbvertrag festzuhalten, wie der Erbvorbezug bei der Erbteilung genau ausgeglichen werden soll. Das kann Streit unter den Erben vermeiden.

Auch private Darlehen, zum Beispiel von den Eltern, kommen als mögliche Finanzierungsquelle in Frage. Banken rechnen das Darlehen aber nur dann als Eigenkapital an, wenn es weder verzinst noch rückzahlungspflichtig ist.

Eine Erneuerung steht an

Auch wer sein Eigenheim erfolgreich finanziert hat, kommt nach einigen Jahren in diese Situation: Eine Hypothek läuft ab. Was tun? Der Ablauf einer Hypothek ist der beste Moment, um die Strategie zu hinterfragen und bei Bedarf das Modell zu ändern – etwa mit dem Wechsel in eine Geldmarkthypothek.

Viele Banken nehmen allerdings erst kurz vor Ablauf der Hypothek Kontakt mit ihren Kundinnen und Kunden auf. Für einen Wechsel ist es dann meistens zu spät. Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien werden also besser selber rechtzeitig aktiv, um nicht unter Zeitdruck entscheiden zu müssen. Und so können sie vermeiden, dass sie Kündigungsfristen verpassen, falls sie die Hypothek zurückzahlen oder zu einem anderen Kreditgeber wechseln möchten.

Festhypotheken haben zwar einen fixen Ablauftermin. Trotzdem müssen bei einigen Banken auch Festhypotheken bis zu sechs Monate im Voraus gekündigt werden. Verpasst man diese Frist, wird die Hypothek beim Ablauf in der Regel automatisch in eine variable Hypothek umgewandelt, die teuer ist und wiederum eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten hat. Die Bank hat es in einem solchen Fall leicht, ihren Kunden einen Bankwechsel auszureden. Dann wird sie die variable Hypothek gerne umgehend in eine Festhypothek umwandeln, statt ihnen eine neue Kündigungsfrist zuzumuten.

Die Erneuerung einer Hypothek ist immer auch ein guter Zeitpunkt, um die Höhe des Kredites zu hinterfragen. Je nachdem kann es sinnvoll sein, mit ungenützter Liquidität einen Teil der Hypothek zurückzuzahlen und so die Zinslast zu reduzieren. Oder verzichtet man besser auf die Amortisation, weil man so weniger Steuern bezahlt und die Liquidität stattdessen anlegen und so eine höhere Rendite erwirtschaften kann? Neben der Reduktion kann auch die Aufstockung der Hypothek ein Thema sein: Stehen zum Beispiel grössere Renovationsarbeiten an, kann es notwendig werden, die Hypothek zu erhöhen.