Immobilien

Immobilienbewertung: Was Sie beachten müssen

Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich mit verschiedenen Methoden schätzen. Doch nicht jede Methode eignet sich für jede Liegenschaft. Sehr vorsichtig sein sollte man mit Werten, die Gratis- oder Billig-Schätzungen ergeben. 

Adrian Wenger
Hypothekarexperte
Aktualisiert am
21. Mai 2024

Jahrelang kannten die Preise für Wohneigentum nur eine Richtung – und zwar nach oben. Doch in den letzten zwei Jahren hat sich der Trend geändert. Die Nachfrage ist wegen der höheren Zinsen zurückgegangen. Wohnobjekte an Toplagen bleiben zwar gefragt, ihre Preise steigen aber nicht mehr ungebremst. Und an weniger gesuchten Lagen stagnieren oder sinken sie sogar.

Wann lohnt sich eine Immobilienbewertung?

Wer eine Immobilie verkaufen oder vererben möchte, muss ihren aktuellen Marktwert kennen. Eine professionelle Schätzung lohnt sich aber auch, wenn man wertvermehrende Sanierungsarbeiten plant oder um zu überprüfen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. 

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Wie viel ist Ihre Liegenschaft wert? Lassen Sie Ihre Immobilie schätzen.

Bis 31. Juli 2024 können Sie Ihre Liegenschaft für 300 statt 530 Franken bewerten lassen.

Erbengemeinschaften sollten den Verkehrswert von geerbten Liegenschaften kennen, bevor sie über deren Nutzung entscheiden oder einzelne Erben auszahlen. Oft lohnt es sich, eine Immobilienschätzung mit einer Potenzialanalyse zu verknüpfen: Wie lässt sich der Wert der Immobilie steigern, um bei einem späteren Verkauf eine höhere Rendite zu erzielen?

Eine Umfrage bei mehreren Hundert Wohneigentümern, die ihre Liegenschaft von den Immobilienspezialisten des VermögensZentrums schätzen liessen, zeigt: Mehr als ein Drittel der Befragten möchte in ein bis zwei Jahren verkaufen. Viele davon wollen in eine Wohnung umziehen, weil ihnen ihr Haus zu gross geworden ist, nachdem die Kinder ausgezogen sind oder der Partner gestorben ist. So einen Wechsel muss man gut vorbereiten, damit alles reibungslos klappt.

Eigene Schätzungen liegen erfahrungsgemäss meistens mehrere 10'000 oder 100'000 Franken über oder unter dem effektiven Marktwert. Am besten lässt man ihn daher von einer Fachperson schätzen. Aufgabe eines Immobilienbewerters ist es, einen Preis zu ermitteln, der bei einem Verkauf im aktuellen Marktumfeld tatsächlich erzielt werden kann. Die Immobilienspezialisten des VZ wählen je nach Immobilie die passende Bewertungsmethode.

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Substanzwert-Schätzung: Die klassische Bewertungsmethode

Eine gängige Immobilienbewertungsmethode ist die Substanzwert-Schätzung. Der Substanzwert (auch Realwert genannt) ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes. Professionelle Immobilienschätzer besichtigen die Immobilie und erstellen einen Bericht zu deren Lage und Zustand. Eine Substanzwert-Schätzung kostet je nach Objekt etwa 1000 bis 2000 Franken. 

Merkblatt

Immobilienschätzung: Das müssen Sie wissen

Dieses Merkblatt gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Immobilienschätzung.

Diese Bewertungsmethode empfiehlt sich vor allem bei ungewöhnlichen Liegenschaften wie Luxus- und Liebhaberobjekten oder Immobilien in abgelegenen Gegenden. Solche Objekte lassen sich mit der hedonischen Schätzmethode, die heute für typische Wohnbauten die gebräuchliste Bewertungsmethode ist, nur unzuverlässig bewerten, weil nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen.

Hedonische Methode: Das günstige Bewertungsmodell

Banken stützen sich bei der Hypothekarvergabe meistens auf den hedonisch ermittelten Wert einer Immobilie ab. Das hedonische Bewertungsmodell basiert auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien. Die Resultate hedonischer Schätzungen liegen deshalb näher am Wert, der sich bei einem Verkauf der Liegenschaft voraussichtlich erzielen lässt. Auch sind sie mit Kosten von 300 bis 500 Franken deutlich günstiger als Substanzwert-Schätzungen.

Oft erfassen Hausbesitzer die Daten für hedonische Schätzungen selbst. Dabei besteht die Gefahr, dass Zustand oder Lage der Immobilie zu positiv bewertet und das Ergebnis entsprechend verfälscht wird. Es empfiehlt sich daher, die Daten von einem Immobilienexperten erfassen zu lassen. Das verteuert zwar die Schätzung, liefert aber ein verlässlicheres Resultat für die Immobilienbewertung.

Vorsicht bei Gratis- oder Billig-Schätzungen

Viele Online-Anbieter, Makler, Banken und Versicherungen bieten günstige oder sogar kostenlose Bewertungen an. Hüten Sie sich vor solchen Lockvogel-Angeboten, denn die meisten dieser Gratis- oder Billig-Schätzungen sind Werbefallen und nicht wirklich «gratis». Die Anbieter nutzen sie, um ein Verkaufsmandat für das bewertete Objekt zu ergattern, an dem sie viel verdienen können.

Merkblatt

Immobilien erfolgreich verkaufen

Dieses Merkblatt informiert Sie über alles, was Sie beim Verkauf Ihrer Liegenschaft beachten sollten.

Ausserdem können solche Schätzungen einen ganz falschen Marktwert ergeben. Stütz man sich beim Verkauf auf so einen Marktwert, kann einem viel Geld entgehen, wenn er deutlich zu tief ist. Umgekehrt kann sich ein Haus zum Ladenhüter entwickeln, wenn der Verkaufspreis unrealistisch hoch angesetzt wird. Bleibt eine Immobilie längere Zeit auf dem Markt ausgeschrieben, ist das ein schlechtes Signal für potenzielle Käuferinnen und Käufer.

Ertragswert-Methode: Das Bewertungsmodell für Rendite-Objekte

Die Ertragswert-Methode wird insbesondere bei Renditeobjekten angewendet. Käufer von vermieteten Immobilien wie zum Beispiel Mehrfamilienhäusern entscheiden aufgrund von nachhaltigen Erträgen und Kosten, ob sie die Investition tätigen wollen. 

Potenzial-Analyse: Den Wert einer Immobilie steigern

Für Immobilien mit Reserven empfiehlt sich eine Potenzial-Analyse. Reserven können ungenutztes Land, eine freie Ausnützungsquote oder zu tiefe Mietzinseinnahmen sein.

Eine Potenzial-Analyse zeigt die Umnutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks auf. Dabei werden die künftig anfallenden Investitionen geschätzt und der mögliche Verkaufspreis beziehungsweise die künftige Rendite geschätzt.

Residualwert-Methode: Verkehrswert für Bauland ermitteln

Der Verkehrswert für das Bauland ergibt sich aus dem Ertragswert oder dem Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionskosten. Die Residualwertmethode wird ausschliesslich bei der Wertbestimmung für Bauland, Baulandreserven oder für Abbruchobjekte angewendet.