Stima di un immobile: cosa bisogna considerare

Da oltre 20 anni, in Svizzera, i prezzi delle proprietà abitative conoscono una sola direzione: quella del rialzo. Dal 2000, infatti, i prezzi sono aumentati in media del 3,8 percento all’anno – quelli delle case unifamiliari del 3,4 percento. Il significativo aumento dei tassi prevede ora un leggero rallentamento: i prezzi medi dovrebbero aumentare ancora un po’ fino a fine anno, ma è previsto un calo a partire dal 2024. I prezzi delle case plurifamiliari, di fatto, sono già scesi. In questo momento, dunque, è particolarmente importante fare riferimento a una stima realistica. 

Per vendere o lasciare in eredità un immobile, bisogna conoscerne il valore attuale. Una stima professionale è utile anche per programmare lavori di ristrutturazione che incrementano il valore dell’immobile o per verificare se il prezzo di acquisto è giustificato. Le comunità di eredi dovrebbero conoscere il valore delle proprietà ereditate prima di decidere che uso farne o se liquidare singoli eredi. Spesso vale la pena effettuare in contemporanea anche un’analisi del potenziale: come incrementare il valore dell’immobile per poterlo vendere meglio successivamente?

Da un sondaggio svolto su diverse centinaia di proprietari di abitazioni che hanno fatto valutare la loro proprietà dagli esperti immobiliari di VZ VermögensZentrum emerge: oltre un terzo degli interpellati ha intenzione di vendere entro uno o due anni. Molti di loro vogliono trasferirsi in un appartamento perché l’abitazione è diventata troppo grande dopo che i figli sono usciti di casa o il partner è deceduto. Un cambiamento del genere va pianificato per bene, affinché tutto fili per il verso giusto.

L’esperienza insegna che le proprie stime divergono di diverse decine o centinaia di migliaia di franchi rispetto all’effettivo valore di mercato dell’immobile. Pertanto, la cosa migliore è ricorrere al parere di un esperto, il cui compito è determinare un prezzo di vendita effettivamente raggiungibile nell’attuale contesto del mercato immobiliare. A seconda dell’immobile, gli esperti immobiliari di VZ scelgono il metodo di valutazione più consono.

Il metodo più diffuso per la valutazione di un immobile è la classica stima del valore reale. In questo caso gli esperti valutano l'immobile in base al suo reale valore: visitano l'oggetto e redigono un rapporto in base alla sua ubicazione e al suo stato.

Solitamente, per stipulare un'ipoteca le banche si basano sul valore dell'immobile dedotto per via edonica. Il modello di valutazione edonica fa riferimento ai prezzi di vendita di immobili comparabili. Pertanto, gli esiti di una stima edonica si avvicinano maggiormente al valore che una proprietà può realizzare alla sua vendita. Tra l'altro, il metodo edonico, che costa dai 300 ai 500 franchi, è più convieniente della stima del valore reale.

Spesso i proprietari di un immobile registrano personalmente i dati per la valutazione edonica. In questi casi si corre il rischio che lo stato o l'ubicazione dell’immobile vengano sovrastimati, aspetto che può alterare i risultati della valutazione. Pertanto, è consigliabile far rilevare i dati a un esperto del ramo. La valutazione diventa più cara, ma offre un risultato più affidabile ai fini della stima dell'immobile.

Presso alcuni venditori online, agenti, banche e compagnie assicurative il servizio di stima immobiliare viene offerto a costi irrisori o persino a titolo gratuito. Bisogna guardare a tali offerte con occhio critico, poiché non sono davvero a costo zero. Gli offerenti, infatti, puntano ad ottenere dal proprietario l’incarico di mettere in vendita l’oggetto stimato. Se la vendita va a buon fine, il ricavo è ottimo.

Inoltre, le stime in promozione possono essere più dannose che utili, in quanto spesso forniscono un falso valore di mercato sul quale non si dovrebbe fare affidamento. Basando la vendita su un valore più basso di quello reale, si può perdere molto denaro. Al contrario, se il prezzo di vendita è fissato in modo irrealistico, una casa l’immobile fa agli acquirenti lo stesso effetto della merce di scarsa qualità che resta invenduta nelle scansie dei negozi. Quanto più a lungo l’immobile resta in vendita, tanto più diminuisce la possibilità di venderlo. 

Il metodo di valutazione del valore reddituale è spesso applicato per gli immobili a reddito. Gli acquirenti di beni immobili in affitto, come ad esempio le case plurifamiliari, decidono in base ai costi e ai ricavi a lungo termine se valga la pena effettuare l'investimento. 

Il valore venale di un terreno edificabile risulta dal valore reddituale o dal ricavo della vendita dedotti i relativi costi d'investimento. Il metodo del valore residuo viene utilizzato esclusivamente per determinare il valore di terreni edificabili, riserve di terreni edificabili od oggetti destinati alla demolizione.