So wirkt sich ein Eigenheim auf die Steuern aus

Abziehen darf man die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Dieses Steuersystem bevorzugt grundsätzlich Hausbesitzer, die hoch verschuldet sind, weil sie mehr Schuldzinsen abziehen können.

Das Nachsehen haben Hausbesitzer, deren Schuldzinsen und Unterhaltskosten zusammengerechnet tiefer ausfallen als der Eigenmietwert beziehungsweise ihre Mieteinnahmen sind. Ihre Einkommenssteuern sind höher, als wenn sie kein Haus hätten. Das ist in Zeiten mit sehr tiefen Hypothekarzinsen allerdings auch bei hoch verschuldeten Eigenheimbesitzern meistens der Fall.

Wie die verschiedenen Einflussfaktoren zusammenspielen, verdeutlicht das Beispiel eines Hausbesitzers, dessen Liegenschaft 1 Million Franken wert ist. Sein steuerbares Einkommen von 150'000 Franken erhöht sich um den Eigenmietwert.

Einfluss einer Liegenschaft auf die Einkommenssteuer

Beispiel: Selbstbewohnte Liegenschaft, Verkehrswert 1 Mio. Fr., Hypothek 800'000 Fr. zu 2% Zins, Grenzsteuersatz 35%

Abziehen darf er die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Sein steuerbares Einkommen fällt in diesem Beispiel wegen der tiefen Zinsen 3200 Franken höher aus. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent zahlt er als Hausbesitzer 1120 Franken mehr Einkommenssteuern. 

Stärker benachteiligt sind Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek stark amortisiert oder sogar ganz abbezahlt haben. Beträgt die Hypothek nur 200’000 Franken, zahlt der Hausbesitzer in unserem Beispiel jedes Jahr über 5000 Franken mehr Steuern.

Im September 2025 hat das Stimmvolk entschieden, dass der Eigenmietwert abgeschafft wird. Das wird aber voraussichtlich frühestens ab der Steuerperiode 2028 der Fall sein. Im Gegenzug können Eigenheimbesitzer ab dann auch keine Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen mehr abziehen. Nur wer zum ersten Mal ein Eigenheim kauft, darf während zehn Jahren zumindest einen Teil der Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Mehr zu diesem Systemwechsel erfahren Sie hier.