Immobilienbewertung: Was Sie beachten müssen

Der Wert einer Immobilie lässt sich mit verschiedenen Methoden ermitteln. Doch nicht jede Methode eignet sich für jedes Objekt. Hedonische Bewertungen ergeben zum Beispiel für typische Wohnbauten oft zuverlässigere Marktwerte als klassische Substanzwert-Schätzungen.

Wer den aktuellen Marktwert einer Immobilie erfahren möchte, lässt ihn am besten von einer Fachperson ermitteln. Aufgabe eines Immobilienbewerters ist es, einen Preis zu ermitteln, der bei einem Verkauf im aktuellen Marktumfeld tatsächlich erzielt werden kann. Die Immobilienspezialisten des VZ VermögensZentrums wählen je nach Immobilie die passende Bewertungsmethode.

Zeitpunkt: Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Informationen zum Immobilienwert sind wichtig für Käufer und Verkäufer von Immobilien sowie für Erbengemeinschaften.

Eine Immobilienschätzung ist ratsam

  • für Käufer zur Überprüfung des Kaufpreises und zur Schätzung von möglichen Renovationskosten,
  • für Verkäufer einer Immobilie mit dem Ziel den möglichen Verkaufspreis zu ermitteln,
  • für Erbengemeinschaften vor der Auszahlung eines Erben und beim Entscheid über die weitere Nutzung: Soll die Immobilie renoviert und verkauft oder renoviert und vermietet werden? Soll sie abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden?

Oft lohnt es sich, eine Immobilienschätzung mit einer Potenzialanalyse zu verknüpfen: Wie lässt sich der Wert der Immobilie steigern, um bei einem späteren Verkauf eine höhere Rendite zu erzielen?

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Substanzwert-Schätzung: Die klassische Bewertungsmethode

Eine gängige Immobilienbewertungsmethode ist die Substanzwert-Schätzung. Der Substanzwert (auch Realwert genannt) ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes. Professionelle Immobilienschätzer besichtigen die Immobilie und erstellen einen Bericht zu deren Lage und Zustand.

Eine Substanzwert-Schätzung kostet je nach Objekt etwa 1000 bis 2000 Franken. Diese Bewertungsmethode empfiehlt sich vor allem bei ungewöhnlichen Liegenschaften wie Luxus- und Liebhaberobjekten oder Immobilien in abgelegenen Gegenden. Solche Objekte lassen sich mit der hedonischen Schätzmethode, die heute für typische Wohnbauten die gebräuchliste Bewertungsmethode ist, nur unzuverlässig bewerten, weil nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen.

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Hedonische Methode: Das günstige Bewertungsmodell

Banken stützen sich bei der Hypothekarvergabe meistens auf den hedonisch ermittelten Wert einer Immobilie ab. Das hedonische Bewertungsmodell basiert auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien. Die Resultate hedonischer Schätzungen liegen deshalb näher am Wert, der sich bei einem Verkauf der Liegenschaft voraussichtlich erzielen lässt. Auch sind sie mit Kosten von 300 bis 500 Franken deutlich günstiger als Substanzwert-Schätzungen

Oft erfassen Hausbesitzer die Daten für hedonische Schätzungen selbst. Dabei besteht die Gefahr, dass Zustand oder Lage der Immobilie zu positiv bewertet und das Ergebnis entsprechend verfälscht wird. Es empfiehlt sich daher, die Daten von einem Immobilienexperten erfassen zu lassen. Das verteuert zwar die Schätzung, liefert aber ein verlässlicheres Resultat für die Immobilienbewertung.

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Ertragswert-Methode: Das Bewertungsmodell für Rendite-Objekte

Die Ertragswert-Methode wird insbesondere bei Renditeobjekten angewendet. Käufer von vermieteten Immobilien wie zum Beispiel Mehrfamilienhäusern entscheiden aufgrund von nachhaltigen Erträgen und Kosten, ob sie die Investition tätigen wollen. 

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Potenzial-Analyse: Grundstückswert für eine Immobilie steigern

Für Immobilien mit Reserven empfiehlt sich eine Potenzial-Analyse. Reserven können ungenutztes Land, eine freie Ausnützungsquote oder zu tiefe Mietzinseinnahmen sein.

Eine Potenzial-Analyse zeigt die Umnutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks auf. Dabei werden die künftig anfallenden Investitionen geschätzt und der mögliche Verkaufspreis beziehungsweise die künftige Rendite geschätzt. 

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Residualwert-Methode: Verkehrswert für Bauland ermitteln

Der Verkehrswert für das Bauland ergibt sich aus dem Ertragswert oder dem Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionskosten. Die Residualwertmethode wird ausschliesslich bei der Wertbestimmung für Bauland, Baulandreserven oder für Abbruchobjekte angewendet.

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