Hypotheken

Saron-Hypothek: Das sollten Sie wissen

Die Preise für Festhypotheken sind in den letzten Monaten deutlich gestiegen, Saron-Hypotheken (ehemals Libor-Hypotheken) kosten aber immer noch so wenig wie vor einem Jahr. Soll man jetzt die Zinsen fest anbinden oder weiterhin auf Saron-Hypotheken setzen? Wie genau funktionieren Saron-Hypotheken überhaupt? Und warum empfehlen Banken lieber Festhypotheken?

Adrian Wenger

Hypothekarexperte
Aktualisiert am
05. August 2022

Saron-Hypothek oder Festhypothek?

Die Zinsen für Festhypotheken sind in den letzten Monaten deutlich gestiegen. 10-jährige Festhypotheken kosten Anfang Juli bei manchen Anbietern fast 3 Prozent. Entsprechend gross ist die Nervosität unter Hausbesitzern. Viele befürchten, dass die Zinsen in nächster Zeit dramatisch steigen werden. Jetzt ist es besonders wichtig, genau hinzuschauen und nicht überstürzt zu handeln. Der Abschluss einer Festhypothek lohnt sich nämlich nur, wenn die Zinsen noch weiter steigen und längere Zeit hoch bleiben.

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Für Saron-Hypotheken zahlt man in der Regel immer noch weniger als 1 Prozent. Der Leitzins, an dem sich der Preis einer Saron-Hypothek orientiert, liegt in der Schweiz aktuell bei -0,25 Prozent. Die Kreditgeber rechnen mit einem Basiszinssatz von mindestens 0 Prozent. Daraus ergibt sich ein Zinspuffer. Das bedeutet: Wer heute für seine Saron-Hypothek 0,85 Prozent bezahlt, zahlt auch dann noch 0,85 Prozent, wenn die SNB die Zinsen auf 0 Prozent erhöht. Erst wenn der Leitzins auf über 0 Prozent steigt, werden Saron-Hypotheken teurer.

Das könnte im September tatsächlich passieren. Die SNB müsste ihren Leitzins aber innert relativ kurzer Zeit um mehr als 2 Prozentpunkte erhöhen, damit Saron-Hypotheken gleich teuer würden wie langfristige Festhypotheken. Das ist eher unwahrscheinlich: Ökonomen erwarten Stand Anfang August 2022, dass der Leitzins der SNB bis Ende Jahr auf 0,25 Prozent ansteigt. Für 2023 gehen sie davon aus, dass die Nationalbank den Zins nur minim weiter erhöht auf 0,5 Prozent. Im ersten Quartal 2024 rechnen die Ökonomen mit einer weiteren Erhöhung auf 0,75 Prozent, ab dem zweiten Quartal aber wieder mit einer Zinssenkung.

Wie funktioniert eine Saron-Hypothek?

Der Zinssatz von Geldmarkthypotheken richtet sich nach dem Saron (Abkürzung für Swiss Average Rate Over Night). Der Saron ist ein Schweizer Referenzzinssatz, der sich eng am offiziellen Leitzins der Schweizerischen Nationalbank orientiert. Auf diesen Basiszinssatz schlagen die Banken eine Marge, deren Höhe von der Bonität des Kunden abhängt. In der Regel liegt sie zwischen 0,6 und 1,3 Prozent. Die Marge bleibt innerhalb der der Rahmenlaufzeit der Saron-Hypothek, die je nach Bank in der Regel drei oder fünf Jahre beträgt, unverändert.

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Der Zinssatz der Saron-Hypothek wird in der Regel jedes Quartal an die Entwicklung des Saron angepasst. Der Zinssatz, den Kunden zahlen müssen, kann sich also alle drei Monate ändern. Ist der Saron wie schon seit mehreren Jahren negativ, verlangen Banken bei Saron-Hypotheken mindestens die vereinbarte Kreditmarge. Das bedeutet aber auch, dass Saron-Hypotheken erst dann teurer werden, wenn der Saron auf über 0 Prozent steigt.

Was genau ist der Saron?

Der Saron ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken über Nacht gegenseitig Geld ausleihen. Er wird von der Börsenbetreiberin SIX auf der Basis tatsächlicher Transaktionen berechnet. Mit ihrer Geldpolitik sorgt die SNB dafür, dass der Saron möglichst nahe an ihrem Leitzins bleibt. Seit seiner Einführung bewegt sich der Saron denn auch in einem engen Band um den Leitzins der SNB herum, wie die Grafik unten zeigt.

Den aktuellen Saron-Zinssatz finden Sie hier auf der Internetseite der SNB.

Wie wird der Compounded Saron berechnet?

Obwohl der Saron ein Zinssatz für eintägige Ausleihungen ist, wird der Zinssatz einer Saron-Hypothek nicht täglich angepasst, sondern in der Regel nur alle drei Monate jeweils zum Quartalsbeginn. Die Banken errechnen eine Art Durchschnittszinssatz für die jeweilige Zinsperiode, den sogenannten Compounded Saron. Das ist ein aufgezinster Saron, der aus einer Folge von eintägigen Saron berechnet wird.

Viele Banken geben den Zinssatz erst kurz vor Ablauf der Zinsperiode bekannt. Hypothekarnehmer erfahren daher erst sehr spät, wie viel sie für die vergangene Zinsperiode bezahlen müssen. Sie können sich aber zum Beispiel mit dem Rechner auf der Website der Schweizer Börse jederzeit über die Höhe des Compounded Saron für eine bestimmte Periode informieren.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Saron-Hypothek?

Mit einer Saron-Hypothek profitieren Hausbesitzer von dem Umstand, dass die Zinssätze für kurze Laufzeiten im Normalfall tiefer sind als jene für lange Laufzeiten. So waren Geldmarkthypotheken (wie Saron-Hypotheken auch genannt werden) in der Vergangenheit über einen längeren Zeitraum betrachtet fast immer die mit Abstand günstigste Form der Hausfinanzierung.

Wie der historische Kostenvergleich von Hypotheken zeigt, konnten Eigenheimbesitzer mit Geldmarkthypotheken in den letzten 30 Jahren sehr viel Geld sparen. Wer zum Beispiel 2011 eine 10-jährige Festhypothek über 500’000 Franken aufnahm, zahlte in zehn Jahren insgesamt 153’000 Franken Zins. Eine Geldmarkthypothek über diesen Betrag kostete nur 41’000 Franken. Das entspricht einer Ersparnis von 112’000 Franken. Die Geldmarkthypothek war in diesem Zeitraum auch 42'000 Franken günstiger als zwei aufeinanderfolgende fünfjährige Festhypotheken.

Der grösste Nachteil bei Saron-Hypotheken ist die Ungewissheit, wie hoch der Zins in Zukunft sein wird. Im Extremfall könnten die Hypothekarkosten innert kurzer Zeit stark ansteigen. Es gibt aber mehrere Möglichkeiten, um sich vor einem solchen Szenario zu schützen:

  • Legen Sie den Differenzbetrag zwischen dem aktuellen Zins und dem langjährigen Durchschnittszins für Hypotheken von 5 Prozent regelmässig auf die Seite. Sollte der Zinssatz der Saron-Hypothek stark steigen, können Sie auf diese Reserven zurückgreifen.
  • Zeichnet sich ein starker Zinsanstieg ab, kann man die Saron-Hypothek bei den meisten Anbietern jederzeit auf das nächste Quartalsende hin in eine Festhypothek umwandeln. Nutzen Sie beispielsweise den kostenlosen Hypozins-Alarm des VZ. Damit legen Sie eine Limite fest, bei der Sie Ihre Geldmarkt-Hypothek in eine Festhypothek umschichten möchten. Wird diese Limite überschritten, benachrichtigt Sie das Alarmsystem automatisch per E-Mail, sodass Sie rechtzeitig wechseln können.
  • Kombinieren Sie eine Saron-Hypothek mit einer Festhypothek, ist zumindest ein Teil der gesamten Hypothekarsumme gegen Zinsanstiege geschützt. Diese Strategie hat aber unter Umständen den Nachteil, dass Sie nicht mehr einfach die Bank wechseln können und deshalb bei der Erneuerung einer Hypothek in einer schlechten Verhandlungsposition sind. Viele Banken lösen eine Teilhypothek nur dann ab, wenn sie spätestens nach zwei Jahren auch die restlichen Hypotheken übernehmen können.

Geldmarkthypotheken wie Saron-Hypotheken haben zudem den Vorteil, dass die Kosten einer vorzeitigen Auflösung oder Rückzahlung der Hypothek zumindest bei manchen Anbietern überschaubar sind, während bei Festhypotheken in einem solchen Fall schnell einmal Kosten von mehreren zehntausend Franken anfallen. Scheidung, Tod, Invalidität, berufliche Veränderungen und andere unerwartete Ereignisse können dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft und die Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.

Warum empfehlen Banken lieber teure Festhypotheken?

Wenn Banken Hypotheken vergeben, kommen sie in einen Interessenkonflikt. Am liebsten empfehlen sie Festhypotheken, obwohl Geldmarkthypotheken in den letzten 30 Jahren meist deutlich günstiger waren. So kommt es, dass in der Schweiz schon seit Jahren nur gerade jede fünfte Hypothek in Form einer Geldmarkthypothek aufgenommen wird.

Wie erklärt sich das? Zum Kerngeschäft vieler Banken gehört das sogenannte Zinsdifferenzgeschäft. Das bedeutet: Banken legen kurzfristige Einlagen ihrer Sparer langfristig an – zum Beispiel in Festhypotheken. Weil das Geld in diesen Hypotheken viel länger gebunden ist, können die Banken dafür einen höheren Zins verlangen, als sie den Sparern für ihre Einlagen bezahlen. Darum empfehlen viele vor allem mittel- bis langfristige Festhypotheken und bieten die Geldmarkthypothek nur auf ausdrücklichen Wunsch an. Oder sie verlangen so hohe Zinsen dafür, dass sich die meisten Kunden für eine Festhypothek entscheiden.

Auch so genannte unabhängige Hypothekarvermittler empfehlen unisono langfristige Festhypotheken. In der Regel gilt: Je länger die Laufzeit der Hypothek ist, desto höher fällt die Provision für den Vermittler aus. Er hat also einen klaren Anreiz, möglichst langlaufende Festhypotheken zu empfehlen, weil er an diesen am meisten verdient.

Beim VZ empfehlen wir Ihnen immer die Hypothek, für die Sie langfristig am wenigsten bezahlen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für ein unverbindliches und kostenloses erstes Gespräch mit einer Fachperson im VZ in Ihrer Nähe.