Hypotheken

Die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek ist teuer

Eine Scheidung, ein Wechsel des Arbeitsortes oder der Tod des Partners kann dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft und die Festhypothek vorzeitig aufgelöst werden muss. Meist verlangt der Kreditgeber dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die schnell mehrere zehntausend Franken betragen kann.

Adrian Wenger

Hypothekarexperte

Wird eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, legt die Bank die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält sie dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer in Rechnung stellt.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar nimmt eine 10-jährige Festhypothek zu 2 Prozent auf. Nach fünf Jahren muss das Paar sein Haus infolge Scheidung verkaufen und die Festhypothek auflösen. Erhält die Bank während der 5-jährigen Restlaufzeit am Kapitalmarkt 0,5 Prozent Zins, beträgt ihr Verlust 1,5 Prozent pro Jahr oder 7,5 Prozent bezogen auf die gesamte Restlaufzeit. Bei einer Hypothek von 500'000 Franken sind das 37'500 Franken.

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt negativ, müssen Hausbesitzer bei einigen Banken nicht nur sämtliche Zinsen bis zum Verfall zahlen, sondern zusätzlich auch noch die Negativzinsen. Sind die Zinsen am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Auflösung hingegen höher als der Hypothekarzins, erzielt die Bank einen Zinsgewinn, den allerdings nur wenige Banken dem Kreditnehmer weitergeben. Vor dem Abschluss einer Festhypothek sollte man deshalb unbedingt das Kleingedruckte lesen und Anbieter bevorzugen, die auch eine Entschädigung zugunsten des Kreditnehmers im Falle von höheren Zinsen vorsehen.

Die meisten Kreditinstitute legen ihren Kunden nicht offen, zu welchem Zins sie das Geld wieder anlegen können. Oft rechnen sie auch eine zusätzliche Marge mit ein. Es kann sich lohnen, eine transparente Abrechnung zu verlangen und die Höhe der Ausstiegskosten zu verhandeln. 

Wer eine Liegenschaft verkauft, darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den steuerbaren Verkaufsgewinn.

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Alternativen zur vorzeitigen Auflösung

Wer gleichzeitig eine neue Liegenschaft kauft, kann die bestehende Hypothek auch auf das neue Objekt übertragen. Das klappt aber oft deshalb nicht, weil Verkauf und Kauf zeitlich nicht zusammenpassen. Wenn die Bank keine Immobilie als Sicherheit hat, führt sie die Hypothek nicht weiter. Und zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren, scheitert in der Regel an der Tragbarkeit. 

Es besteht auch die Möglichkeit, eine laufende Festhypothek auf die neuen Eigentümer zu übertragen. Allerdings müssen sowohl der Hypothekargeber als auch die Käufer damit einverstanden sein. Können die Käufer heute eine Hypothek günstiger aufnehmen, werden sie die bestehende Hypothek nur übernehmen, wenn der Verkäufer die Zinsdifferenz ausgleicht. Das lohnt sich, denn so können in der Regel beide Parteien viel Geld sparen