Hypothèques

Résilier une hypothèque à taux fixe avant terme coûte cher

Un divorce, un changement du lieu de travail ou le décès du partenaire peuvent contraindre à vendre le bien immobilier et à résilier l’hypothèque à taux fixe avant terme. Dans la plupart des cas, l’institut de crédit exige une indemnité de résiliation anticipée, qui peut facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs.

Adrian Wenger

Expert hypothécaire

En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque taux fixe, la banque investit la somme remboursée sur le marché monétaire ou le marché des capitaux pour la durée restante du contrat. Si elle perçoit un taux d’intérêt inférieur à celui de l’hypothèque, elle subit une perte, qu’elle facture à l’emprunteur.

Un exemple: Un couple marié souscrit une hypothèque fixe sur 10 ans au taux de 2%. Au bout de cinq ans, il doit vendre sa maison suite à un divorce et résilier l’hypothèque fixe. Si la banque obtient un taux d’intérêt de 0,5% sur le marché des capitaux pendant la durée restante de 5 ans, sa perte est de 1,5% par an ou de 7,5% par rapport à la durée restante totale. Pour une hypothèque de 500'000 francs, cela représente une perte de 37'500 francs.

Si les taux d’intérêt sur le marché des capitaux sont plus élevés que le taux hypothécaire applicable au moment de la résiliation, la banque réalise un gain d’intérêt que seule une poignée de banques répercute sur l’emprunteur. Avant de conclure une hypothèque à taux fixe, il faut donc absolument lire les clauses en petits caractères et privilégier les prestataires qui prévoient également une indemnité en faveur de l’emprunteur en cas de hausse des taux d’intérêt.

La plupart des établissements de crédit ne divulguent pas à leurs clients à quel taux ils peuvent réinvestir l’argent. Souvent, ils incluent dans ce taux une marge supplémentaire. Il peut valoir la peine d’exiger un décompte transparent et de négocier le montant des frais de sortie.

Quiconque vend un bien immobilier a le droit d’additionner l’indemnité de remboursement anticipé aux frais d’investissement pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Le gain imposable est ainsi réduit.

Alternatives à la résiliation anticipée

Si vous achetez un nouveau bien immobilier parallèlement à la vente de l’ancien, vous pouvez également transférer l’hypothèque existante sur le nouveau bien. Mais cela n’est souvent pas possible, car l’achat et la vente ne coïncident pas. Si la banque n’a pas de bien immobilier en garantie, elle ne prolonge pas le prêt hypothécaire. Et le financement de deux biens immobiliers en parallèle échoue généralement pour des raisons de capacité financière. 
Une autre option consiste à transférer une hypothèque fixe en cours aux nouveaux propriétaires.  Toutefois, ce moyen ne fonctionne que si l’organisme prêteur et les acheteurs y consentent. Si les acheteurs peuvent aujourd’hui conclure une hypothèque à un taux plus avantageux, ils ne reprendront l’hypothèque existante que si le vendeur compense la différence de taux. Cette option peut être intéressante, car elle permet généralement aux deux parties d’économiser beaucoup d’argent.