Rendite von Immobilienfonds: Viele überschätzen den Steuereffekt

Wer in Schweizer Immobilienfonds investiert, stösst rasch auf einen vermeintlich entscheidenden Vorteil: Bei Fonds mit direktem Grundbesitz sind die Ausschüttungen für Privatanleger grundsätzlich steuerfrei. Doch macht sie das langfristig tatsächlich zur besseren Anlage?

Wer Ausschüttungen langfristig wieder anlegt, für den können sich Unterschiede bei der Besteuerung durch den Zinseszinseffekt zusätzlich verstärken.
 

Dabei wird zwischen Immobilienfonds mit direktem und indirektem Grundbesitz unterschieden. Bei direkten Immobilienfonds gehören die Liegenschaften dem Fonds selbst. Bei indirekten Immobilienfonds werden die Liegenschaften hingegen über Immobiliengesellschaften gehalten.

Der Unterschied ist für Privatanleger vor allem steuerlich relevant: Bei indirekten Immobilienfonds werden die Ausschüttungen grundsätzlich als Einkommen besteuert. Zudem unterliegt der Steuerwert der Fondsanteile der Vermögenssteuer. Bei Fonds mit direktem Grundbesitz werden Einkommen und Vermögen aus den Immobilien hingegen bereits auf Ebene des Fonds besteuert.

Privatanleger müssen die entsprechenden Ausschüttungen und Vermögenswerte deshalb nicht nochmals versteuern. Besonders für Anleger mit einem hohen Grenzsteuersatz können direkte Immobilienfonds damit auf den ersten Blick attraktiver erscheinen.

Die rein steuerliche Betrachtung kann jedoch in die Irre führen. Wer ausschliesslich aufgrund der Steuerersparnis direkte statt indirekte Immobilienfonds kauft, riskiert eine schlechtere langfristige Rendite nach Steuern. Ein Vergleich über zehn Jahre zeigt, dass direkte Immobilienfonds trotz ihres Steuervorteils nicht grundsätzlich besser abschneiden als indirekte.

Für die Berechnung wurden steuerfreie Kapitalrückzahlungen bei indirekten Immobilienfonds wie steuerbare Ausschüttungen behandelt. Die Vermögenssteuer wurde nicht berücksichtigt. Der SWIIT, der die Wertentwicklung sämtlicher an der SIX kotierten Immobilienfonds abbildet, erzielte über diese Periode eine jährliche Nettorendite nach Steuern von 4,8 Prozent. 

Trotz des Steuervorteils direkter Immobilienfonds ergibt sich bei den einzelnen Fonds kein einheitliches Bild: Sowohl direkte als auch indirekte Immobilienfonds schneiden deutlich besser oder schlechter ab als der SWIIT. 
Die Überrendite ausgewählter Wohnimmobilienfonds lässt sich dabei zu einem grossen Teil auf ihren Nutzungsschwerpunkt zurückführen. Wohnliegenschaften verzeichneten in der Vergangenheit eine deutlich höhere Wertsteigerung als kommerziell genutzte Liegenschaften. Letztere machen im SWIIT mehr als 30 Prozent aus.

Auch über die Vergleichsperiode von fünf Jahren zeigt sich ein ähnliches Bild. Sowohl Fonds mit direktem als auch mit indirektem Grundbesitz haben den Vergleichsindex übertroffen oder deutlich schlechter abgeschnitten. Ein Teil der grossen Renditeunterschiede lässt sich zudem auf titelspezifische Ereignisse zurückführen. So wurden einzelne Fonds fusioniert. Die damit verbundenen Preisanpassungen wirkten sich unterschiedlich auf die beteiligten Fonds aus.

Sowohl der beste als auch die zwei schlechtesten Fonds der letzten fünf Jahre halten Immobilien im Direktbesitz. Auch bei Fonds mit einem anderen Nutzungsfokus als Wohnen gibt es indirekte Immobilienfonds, die deutlich besser abschneiden als direkte. Es gibt mehrere Gründe, weshalb die Besteuerung für die langfristige Gesamtrendite weniger entscheidend sein kann als zunächst angenommen:

1. Auch indirekte Immobilienfonds können ihre Ausschüttungen steuerlich optimieren. Unter anderem können sie einen Teil der Ausschüttungen über steuerfreie Kapitalrückzahlungen vornehmen. Dies wurde in der Analyse nicht berücksichtigt und lässt indirekte Immobilienfonds im Vergleich tendenziell schlechter erscheinen.
2. Der Markt ist effizient und gleicht vermeintliche Steuervorteile aus. Das widerspiegelt sich bei höheren Bewertungen (Agios).
3. Institutionelle Anleger beurteilen die Steuerfrage anders. Ein bedeutender Teil des investierten Vermögens stammt von steuerbefreiten institutionellen Anlegern wie Pensionskassen. Für sie sind indirekte Immobilienfonds interessanter, da der Grossteil der Besteuerung beim Investor stattfindet.
4. Ausschüttungen sind nur ein Teil der Gesamtrendite. Im betrachteten Zeitraum machten sie weniger als die Hälfte der Gesamtrendite aus. Ein grosser Teil der Rendite stammte aus der Wertentwicklung der Immobilien und Fondsanteile. Kursgewinne auf den Fondsanteilen sind für Privatanleger grundsätzlich ebenfalls steuerfrei.

Wer aufgrund der Besteuerung bestimmte Immobilienfonds auswählt, geht das Risiko ein, langfristig eine deutlich schlechtere Rendite zu erzielen. Für den langfristigen Erfolg bei Immobilienfonds sind andere Faktoren relevant: die Qualität des Immobilienbestandes, die Strategie und das Management

_{Disclaimer: Alle Angaben ohne Gewähr. Bei den aufgezeigten Informationen handelt es sich um Werbung gemäss Art. 68 FIDLEG}