Hypotheken: Nicht alleine der Zins entscheidet, sondern die Strategie

Im September haben die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken die Marke von zwei Prozent überschritten. Geldmarkthypotheken blieben dagegen deutlich günstiger. Dieser Unterschied wirft rasch die Frage auf, ob die Zinsen jetzt für viele Jahre fixiert werden sollten. Die Höhe eines einzelnen Zinssatzes ist für einen langfristig erfolgreichen Finanzierungsentscheid jedoch weniger relevant, als es auf den ersten Blick scheint.

Im historischen Vergleich sind Hypothekarzinsen um zwei Prozent weiterhin moderat. Aussergewöhnlich war vielmehr die langjährige Null- und Negativzinsphase, in der mehrjährige Festhypotheken teilweise um ein Prozent abgeschlossen werden konnten. Wohneigentümer sollten deshalb weder die damaligen Tiefststände als Normalzustand betrachten noch aus dem jüngsten Anstieg unmittelbaren Handlungsdruck ableiten.

Warum Festhypotheken gestiegen sind und Geldmarkthypotheken kaum

Festhypotheken orientieren sich stärker an den mittel- und langfristigen Kapitalmarktzinsen. Diese sind gestiegen, weil Anleger angesichts höherer Energiepreise und einer hartnäckigen Inflation höhere Renditen verlangen. Zudem verstärkt ein robusteres Wirtschaftswachstum den Inflationsdruck. Gleichzeitig führt die höhere globale Nachfrage nach Kapital zu steigenden Finanzierungskosten am Anleihenmarkt. 
Geldmarkthypotheken reagieren dagegen vor allem auf den kurzfristigen Geldmarktsatz Saron und damit auf den Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Solange die SNB ihren Leitzins bei null Prozent belässt, verändert sich diese Basis kaum. Bei vielen Saron-Hypotheken besteht der Kundenzins deshalb gegenwärtig hauptsächlich aus der Marge des Kreditgebers. Die SNB signalisierte bei ihrer Lagebeurteilung im September, dass sich die erwartete Inflation weiterhin im Zielband bewegt und deshalb keine Zinserhöhungen nötig seien. Geldmarkthypotheken könnten daher weiterhin günstig bleiben.

Lange Zinssicherheit hat ihren Preis

Eine Festhypothek schützt vor steigenden Zinskosten während der vereinbarten Laufzeit. Diese Sicherheit ist jedoch nicht kostenlos. Je länger die Laufzeit, desto grösser ist in der Regel die Prämie, die Hypothekarnehmer für die Absicherung bezahlen. Langfristig waren Geldmarkthypotheken deshalb häufig günstiger als langfristige Festhypotheken. Über verschiedene zehnjährige Vergleichsperioden betrachtet fielen die effektiven Zinskosten mit Geldmarkthypotheken rückblickend tiefer aus. 

Der Hauptgrund sind die langfristig gesunkenen Zinsen. Seit Mitte der 1990er-Jahre waren die Zinsen in der Schweiz über weite Strecken rückläufig. Geldmarkthypotheken profitierten von diesem Trend laufend. Diese Vergangenheit lässt sich nicht einfach fortschreiben. Aber auch wer während der Tiefzinsjahre 2014 bis 2016 eine Festhypothek abgeschlossen hat, zahlte im Schnitt über 0,5 Prozent mehr als für eine Geldmarkthypothek, trotz zwischenzeitlichem Zinsanstieg. Eine Rückkehr zu dauerhaft stark fallenden Zinsen ist ebenso wenig garantiert wie ein kräftiger Zinsanstieg. Plausibler erscheint derzeit ein Umfeld, in dem sich die Zinsen leicht erhöhen und anschliessend über längere Zeit seitwärts bewegen. Auch in einem solchen Szenario bleibt die Laufzeitprämie langer Festhypotheken ein wichtiger Kostenfaktor.

Die Strategie hat den grösseren Hebel

Der angebotene Zinssatz ist sichtbar und einfach vergleichbar. Deshalb konzentrieren sich viele Hypothekarnehmer auf einige Basispunkte Preisunterschied. Über die gesamte Finanzierungsdauer können jedoch die Wahl des Hypothekarmodells, die Laufzeiten und die Aufteilung der Finanzierung wesentlich stärker ins Gewicht fallen.

Eine gute Hypothekarstrategie beginnt bei der finanziellen Tragbarkeit und der persönlichen Risikofähigkeit. Wer genügend Reserven hat und vorübergehende Zinsanstiege verkraften kann, kann einen grösseren Anteil am Geldmarkt finanzieren. Wer auf möglichst stabile Ausgaben angewiesen ist, kann einen Teil der Finanzierung fest absichern. Entscheidend ist, dass das gewählte Modell zur Einkommenssituation, zu den Liquiditätsreserven und zum geplanten Zeithorizont passt.

Zinsen können sich innerhalb kurzer Zeit deutlich bewegen. Den günstigsten Abschlusszeitpunkt zuverlässig zu treffen, gelingt kaum. Wer seine gesamte Finanzierung von einer Zinsprognose abhängig macht, tauscht eine solide Planung gegen eine Wette auf die nächste Marktbewegung.

Fazit

Die Rückkehr der zehnjährigen Festhypothek über zwei Prozent ist auffällig, aber kein Grund für überstürzte Entscheide. Festhypotheken sind gestiegen, weil sich die langfristigen Kapitalmarktzinsen erhöht haben. Geldmarkthypotheken blieben günstiger, weil sich der Schweizer Leitzins und der Saron kaum verändert haben.
Für Wohneigentümer ist jedoch etwas anderes wichtiger: Lange Festhypotheken bieten Planungssicherheit, kosten dafür grundsätzlich eine Prämie und schränken die Flexibilität ein. Ob eine Geldmarkthypothek, eine Festhypothek oder eine Kombination sinnvoll ist, hängt von der individuellen Risikofähigkeit, den Reserven und den Lebensplänen ab. Eine durchdachte Hypothekarstrategie kann über die Jahre deutlich wichtiger sein als der Versuch, beim Abschluss den letzten Zehntelprozentpunkt herauszuholen.

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