Grundstückgewinnsteuer: Wer Kindern das Haus weitergibt, muss aufpassen

Der Traum der eigenen vier Wände rückt für viele Familien in weite Ferne. Für sie wird es immer schwieriger, sich aus eigener Kraft ein Eigenheim zu leisten. Einerseits fehlen ihnen meist die Eigenmittel, um die steigenden Hauspreise bezahlen zu können. Andererseits fordern die Banken, dass man so viel verdient, um mühelos einen Zins von 5 Prozent zu zahlen. 

Teure Überraschung

Doch Vorsicht: Ist das Haus mit einer hohen Hypothek belastet und wird ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht gewährt, anerkennt der Fiskus dies unter Umständen steuerlich nicht als Schenkung, sondern wertet es als Verkauf. In so einem Fall werden die Grundstückgewinnsteuern nicht aufgeschoben, sondern sofort fällig. Und je nach Kanton werden dann auch Handänderungssteuern erhoben – eine teure Überraschung.

Bei der Grundstückgewinnsteuer wird die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis besteuert. Sie hängt von der Besitzdauer und vom Kanton ab. Meistens gilt: Je kürzer die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Liegenschaft und je höher der Gewinn, desto höher ist die Steuer im Verhältnis zum Gewinn.

Tipp: In vielen Kantonen müssen mindestens 25 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft geschenkt werden, damit die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird. Die Nachkommen wären in so einem Fall steuerbefreit. Ist die Gegenleistung im Verhältnis zur Schenkung zu hoch, sollten Sie rechtzeitig handeln und den effektiven Schenkungsbetrag erhöhen. Sie können dazu die Hypothek reduzieren oder das Nutzniessungs- oder Wohnrecht zeitlich befristen. Damit steigt der Wert der Schenkung (Tabelle).

Doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben: Wenn man die Liegenschaft später an einen Dritten verkauft, muss man die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer nachzahlen – und zwar auf der Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis, nicht etwa zum Übernahmepreis. Allerdings wird die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers angerechnet.

Vorsicht bei Erbvorbezug

Teuer kann es für ein Kind auch werden, wenn es das Elternhaus im Rahmen eines Erbvorbezugs übernommen hat. Denn oft ist der Wert der Zuwendung grösser als das, was dem Kind bei der Erbteilung zusteht. In so einem Fall muss es den Miterben bei der Erbteilung die Differenz zurückzahlen.

Das Problem: Die Höhe des Ausgleichs hängt nicht vom Wert des Hauses beim Erbvorbezug ab, sondern vom Wert am Todestag. Und dieser Wert ist oft viel höher. Ist das Geld im Eigenheim gebunden, fehlen die Mittel für den Erbausgleich.

Tipp: Halten Sie in einem Testament oder einem Erbvertrag fest, wie Ihre Kinder den Erbvorbezug ausgleichen müssen. Sie können sie auch ganz oder teilweise von der Ausgleichspflicht befreien – sofern Sie dabei die gesetzlichen Pflichtteile nicht verletzen.

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