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Das Eigenheim energetisch sanieren – diese Punkte müssen Sie abklären

Eigenheimbesitzer können viel Geld sparen, wenn sie Fördergelder, Hypotheken und Vorsorge-Guthaben richtig einsetzen – und die Steuern im Blick behalten.

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Adrian Wenger
Hypothekarexperte
Aktualisiert am
27. April 2023

Immer mehr Wohneigentümer wollen ihr Eigenheim energieeffizienter machen. Bei so einer Investition gilt es einiges zu beachten:

  • Lassen Sie den Gebäudeenergieausweis des Kantons erstellen, denn so erfahren Sie, was sich für Sie aus finanzieller und energetischer Sicht lohnt. Infos finden Sie unter: www.geak.ch
  • Je nach Kanton und Gemeinde stehen verschiedene Fördergelder zur Verfügung. Klären Sie vor einer Sanierung ab, welche Anforderungen Sie erfüllen müssen, um davon zu profitieren – zum Beispiel unter: www.energiefranken.ch
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Eigenheim energetisch sanieren: Das müssen Sie abklären

Wer energetisch sanieren will, sollte zuerst einige wichtige Punkte abklären.

  • Einige Banken locken Kunden mit "günstigen" Öko-Hypotheken. Solche Angebote sollten Sie kritisch prüfen. Möglicherweise gilt der Rabatt nur für einen Teil der Laufzeit oder nur für Festhypotheken, während die günstigeren Geldmarkthypotheken (Saron) ausgeschlossen sind.
  • Einen Teil der Arbeiten können Sie mit Vorsorge­geldern finanzieren. Die Säule 3a können Sie in der Regel im Abstand von fünf Jahren beziehen – meistens nur alles auf einmal. Die meisten Pensionskassen erlauben Vorbezüge bis drei Jahre vor der Pensionierung. Ein Vorbezug muss mindestens 20’000 Franken betragen, und zwischen zwei Bezügen müssen mindestens fünf Jahre liegen. Und: Vorbezüge aus der Pensionskasse werden im Grundbuch eingetragen – das ist mit Kosten verbunden.
     
  • Was kann man von den Steuern abziehen? Generell gilt: Wert­erhaltende Ausgaben sind abzugsfähig, wertvermehrende nicht. Dagegen können energetische Massnahmen auch dann bei der direkten Bundessteuer und in allen Kantonen geltend gemacht werden, wenn sie den Wert­ erhöhen. Abzugsfähig ist der Teil, der nicht subventioniert wurde.

Steuervorteile richtig nutzen

Für Unsicherheit sorgt oft, wie man die Abzüge auf mehrere Jahre staffeln darf. Werterhaltende Arbeiten können nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie umgesetzt wurden. 

Ein Beispiel: Ein Ehepaar darf im ersten Jahr nur 120’000 Franken geltend machen, obwohl es 150’000 Franken in werterhaltende Massnahmen investiert hat. Die Differenz von 30’000 Franken ist und bleibt nicht abzugsfähig (Tabelle).

Investitionen, die den Energieverbrauch senken, können dagegen über drei Jahre in Abzug gebracht werden, soweit sie das steuerbare Einkommen übersteigen.

Ganz freie Hand hat man jedoch nicht. So kann das Paar im Beispiel die energetischen Massnahmen von 180’000 Franken nicht beliebig stückeln, sondern muss im zweiten Jahr den maximalen Abzug von 120’000 Franken geltend machen. Im folgenden Jahr darf es die restlichen 60’000 Franken abziehen.

Tipp: Stimmen Sie werterhaltende und energetische Arbeiten optimal aufeinander ab, bevor Sie mit einer Sanierung beginnen. Das ist wichtig, weil Sie die Steuerprogression im Idealfall so brechen können, dass Sie während mehrerer Jahre praktisch kein oder deutlich weniger Einkommen versteuern müssen und so sehr viel Steuern sparen.

Sie möchten alles richtig machen bei einer Sanierung? Bestellen Sie das Merkblatt oder sprechen Sie mit einer Fachperson im VZ.