Baumängel melden: Diese Fristen entscheiden über viel Geld

Mängel am neuen Einfamilienhaus oder der neuen Eigentumswohnung sind ärgerlich – und oft auch teuer. Werden Mängel zu spät entdeckt, bleibt man im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen. Wer sich schützen will, sollte auf die folgenden Punkte achten.

Fristen / Mängelrügen

Wenn man nichts anderes vereinbart, gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR).

In der Regel ist man besser geschützt, wenn man im Vertrag die SIA-Norm 118 vereinbart. Das sind Bestimmungen des Ingenieur- und Architektenvereins SIA. Damit kann man in den ersten 2 Jahren nach der Bauabnahme jederzeit Mängel beanstanden, und die Beweislast tragen die Ausführenden. Versteckte Mängel kann man weitere 3 Jahre lang beanstanden, und absichtlich verschwiegene Mängel sogar bis zu 10 Jahre lang.

Wichtig: Seit 1. Januar 2026 haben Sie als Wohneigentümer mehr Rechte und müssen Mängel nicht mehr unverzüglich beanstanden. Neu sieht das OR bei Werk- und Bauverträgen eine verlängerte Rügefrist von 60 Tagen vor – gerechnet ab der Bauabnahme oder, bei versteckten Mängeln, ab der Entdeckung.

Diese Frist darf nicht zu lasten der Wohneigentümer verkürzt werden – und sie gilt auch, wenn man die SIA-Norm 118 vereinbart hat.

Bauabnahme Neubau

Bei der Bauabnahme muss man ganz genau hinschauen. Denn mit diesem Schritt gehen alle Risiken auf Sie über:

• Bringen Sie alle Pläne, Verträge und den Baubeschrieb mit. Führen Sie die Abnahme bei Tageslicht durch, bevor Sie einziehen.
• Nehmen Sie sich Zeit, um Aussen- und Innenwände, Terrassen, Balkone, Fenster, Böden und Decken auf Risse und Kratzer zu untersuchen. Und testen Sie alle Fenster, Geräte und Co.
• Halten Sie Mängel wie Feuchtigkeitsflecken fest, auch wenn die Gegenpartei behauptet, sie verschwänden von selbst.
• Lassen Sie alle Beanstandungen ins Abnahmeprotokoll aufnehmen und schreiben Sie fest, was bis wann behoben werden muss. Bei schweren Mängeln können Sie die Abnahme verweigern.

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