Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Sie wissen

Vom Verkaufsgewinn einer Liegenschaft schneidet sich der Fiskus ein Stück ab. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Wer sein Eigenheim verkauft und innert einer bestimmten Frist ein neues kauft, muss den Gewinn unter Umständen nicht sofort versteuern.

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von der Besitzdauer ab. In den meisten Kantonen sind die Steuertarife zudem progressiv. Je kürzer also die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Liegenschaft und je höher der Gewinn, desto höher fällt die Steuer im Verhältnis zum Gewinn aus.

Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Davon abziehen darf man wertvermehrende Investitionen, aber zum Beispiel auch Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern, Notariatskosten sowie die Vorfälligkeitentschädigung an die Bank, wenn infolge des Immobilienverkaufs eine Festhypothek vorzeitig und endgültig aufgelöst wird.

Ein steuerbarer Gewinn von 500'000 Franken wird zum Beispiel im Kanton Zürich bei einer Besitzdauer von nur 2 Jahren mit fast 190'000 Franken besteuert. Nach 10 Jahren fallen rund 152'000 Franken an, nach 20 Jahren noch knapp 95'000 Franken Steuern (siehe Tabelle).

So besteuert der Fiskus Immobiliengewinne
So besteuert der Fiskus Immobiliengewinne

Wenn ein hoher Gewinn zu erwarten ist, kann es sich daher lohnen, mit dem Verkauf noch ein paar Jahre zuzuwarten, um von einem tieferen Steuersatz zu profitieren. Ab einer bestimmten Besitzdauer ist der maximale Steuerrabatt erreicht, im Kanton Zürich beispielsweise nach 20 Jahren, im Kanton Luzern nach 33 Jahren und im Kanton Bern nach 35 Jahren.

In den meisten Kantonen darf die Steuerbehörde die Grundstückgewinnsteuer beim neuen Besitzer eintreiben, wenn sie der Verkäufer nicht begleicht. Wer eine Liegenschaft kauft, sollte daher darauf achten, dass der Verkäufer die Steuer hinterlegt oder sichergestellt hat. Oder man zieht den Steuerbetrag vom Kaufpreis ab und überweist ihn direkt der Steuerbehörde.

Wann die Steuer aufgeschoben wird

In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig, sondern aufgeschoben. Dazu gehören zum Beispiel Eigentumswechsel bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Auch bei Handänderungen zwischen Ehepartnern, die im Zusammenhang mit dem Güterrecht stehen (zum Beispiel Wechsel des Güterstands) oder bei einer Trennung oder Scheidung wird die Steuer aufgeschoben.

Doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben: Wenn man die Liegenschaft später an einen Dritten verkauft, muss man die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer nachzahlen – und zwar auf der Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis, nicht etwa zum Übernahmepreis. Allerdings wird die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers angerechnet.

Aufgeschoben wird die Grundstückgewinnsteuer bei selbst genutzten Liegenschaften auch dann, wenn der Verkaufserlös «innert einer angemessenen Frist» in ein neues Eigenheim in der Schweiz investiert wird (so genannte Ersatzbeschaffung). Je nach Kanton dürfen höchstens zwei bis vier Jahre zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft verstreichen.

Wer ein neues Eigenheim gekauft hat, muss sein altes in der Regel innert ein bis zwei Jahren verkaufen, damit die Steuer aufgeschoben wird. Ausnahmsweise verlängern die Steuerbehörden die Frist – zum Beispiel wenn gesundheitliche oder berufliche Gründe einen sofortigen Umzug erforderlich machen, oder wenn sich die Baubewilligung verzögert.

Wer hingegen den Verkauf nur deshalb hinauszögert, weil er steigende Preise erwartet, hat keinen Anspruch auf einen Aufschub. Ausgeschlossen ist ein Steueraufschub zudem bei Zweit- und Ferienwohnungen sowie bei vermieteten Liegenschaften. Bei teilweise vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt der Aufschub nur für den selbst bewohnten Teil der Liegenschaft.

Der Steueraufschub gilt allerdings nur für den Teil des Gewinns, der in die Ersatzliegenschaft investiert wird. Wenn der Kaufpreis der neuen Liegenschaft tiefer ist als die Anlagekosten der alten Liegenschaft, muss der gesamte Gewinn sofort versteuert werden (siehe Fall 3 in der Grafik unten). Das ist häufig der Fall, wenn das Haus gegen eine Eigentumswohnung getauscht wird, die deutlich günstiger ist.

Steuerbarer Grundstückgewinn bei Ersatzbeschaffung
Steuerbarer Grundstückgewinn bei Ersatzbeschaffung

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