Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: l’importante in sintesi

L’ammontare dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende dalla durata del possesso. Nella maggior parte dei cantoni tra l’altro, le tariffe fiscali sono progressive. Più breve è l’arco di tempo tra acquisto e vendita della proprietà e più consistenti sono gli utili, tanto più elevata è l’imposta rispetto all’utile generato.

L’utile corrisponde alla differenza tra il prezzo d’acquisto e quello di vendita. Da questo si possono dedurre investimenti mirati ad accrescere il valore dell’immobile, le provvigioni per gli intermediari, le spese per le inserzioni, le imposte sul passaggio di proprietà, le spese notarili e l’indennizzo per scadenza anticipata alla banca se, a seguito della vendita di un immobile, un’ipoteca viene disdetta prima del tempo e in via definitiva. 

Per riportare un caso concreto: a Bellinzona, vendendo un bene immobile dopo appena 2 anni dal suo acquisto, su un utile imponibile di 500'000 franchi si devono pagare circa 145'000 franchi di imposte.Se invece lo si vende dopo 10 anni, l’imposta si riduce praticamente a un terzo, cioè a circa 55'000 franchi; dopo 20, si ridimensiona addirittura a "soli" 25'000 franchi (si veda la tabella riportata in basso).

Se un immobile vale parecchio e i profitti saranno presumibilmente molto elevati, è dunque auspicabile far trascorrere un numero di anni sufficiente per beneficiare di un’aliquota fiscale più bassa. La riduzione massima dell'imposta si ottiene dopo un numero di anni prefissato e differente per cantone: 20 anni a Zurigo, 30 anni a Bellinzona e ben 35 a Berna – solo per citarne alcuni. 

Nella maggior parte dei cantoni, le autorità fiscali possono esigere la riscossione dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dal nuovo proprietario se questa non viene versata da chi vende. Chi acquista una proprietà dovrebbe pertanto accertarsi che il venditore provveda al saldo o lasci in deposito la somma destinata al fisco. Altra possibilità è quella di dedurre l’importo fiscale dal prezzo di acquisto e versarlo direttamente alle autorità fiscali.

Differimento dell'imposizione

In determinate circostanze, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non matura immediatamente: ad esempio, a seguito di un passaggio di proprietà in casi di successione, donazione o anticipo sull’eredità. L’imposta viene sospesa anche nell’eventualità di un cambio di proprietà tra coniugi, causa modifica del regime dei beni – come in caso di separazione o divorzio.

Lo stesso vale qualora venga venduta un’abitazione a uso proprio e i proventi vengano reinvestiti, entro termini conformi, in una nuova abitazione di proprietà (il cosiddetto acquisto sostitutivo). A seconda del cantone, non deve trascorrere un periodo superiore a due-quattro anni tra la vendita della vecchiaia proprietà e l’acquisto di una nuova. Chi ha acquistato una casa nuova, di norma deve vendere la vecchia abitazione entro due anni per differire l’imposta. 

Il differimento riguarda tuttavia solo la parte dell’utile che viene investito nell’immobile sostitutivo. Se il prezzo d’acquisto del nuovo immobile è inferiore ai costi d’investimento del vecchio immobile, l’intero utile va tassato immediatamente (caso 3 nel grafico in basso). Ciò succede solitamente quando si cambia casa e si va a vivere in un appartamento moto più conveniente.

La sospensione dell'imposta viene esclusa in toto sulla vendita di seconde case, abitazioni di villeggiatura e proprietà affittate. Per case plurifamiliari in affitto si applica la sospensione solo per la parte adibita ad uso proprio.