Libor-Hypothek: Das sollten Sie wissen

In den letzten Jahren haben immer mehr Hausbesitzer auf Libor-Hypotheken gesetzt, weil sie deutlich günstiger sind als Festhypotheken. Der für diese Hypotheken massgebende Referenzzinssatz (Libor) wird bis Ende 2021 abgeschafft und durch den Saron ersetzt. Geldmarkt-Hypotheken, wie Libor-Hypotheken auch genannt werden, wird es aber weiterhin geben.

 

Libor-Hypotheken beziehungsweise Geldmarkt-Hypotheken sind im langjährigen Vergleich fast immer am günstigsten und Festhypotheken am teuersten. Libor-Hypotheken sind im Grunde genommen Festhypotheken mit sehr kurzen Laufzeiten von wenigen Monaten. Der Zinssatz richtet sich nach dem sogenannten LIBOR (London Interbank Offered Rate).

Der Libor ist der Mittelwert aus den Zinsen, zu dem sich die Banken auf dem europäischen Geldmarkt für eine Laufzeit von bis zu zwölf Monaten gegenseitig Geld leihen oder leihen würden. Bis Ende 2021 wird der Libor abgeschafft und durch einen geeigneteren Referenzzinssatz ersetzt, den Saron.

Die meisten Geldmarkt-Hypotheken richten sich nach dem 3- oder 6-Monats-Libor. Zinsanpassungen erfolgen also in der Regel im Rhythmus von drei bzw. sechs Monaten, meistens per Beginn eines Viertel- oder Halbjahrs. Auf diesen Basiszinssatz schlagen die Kreditgeber eine Marge, die sich nach der individuellen Bonität des Kunden richtet.

Die Rahmenverträge für Geldmarkt-Hypotheken sehen in der Regel eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren vor. Anders als Festhypotheken lassen sich solche Verträge aber meist deutlich günstiger als Festhypotheken vorzeitig auflösen, wenn das Eigenheim unerwartet verkauft werden muss. Die Vertragsbestimmungen sehen zudem oft vor, dass Kunden täglich mit Wirkung auf die nächste Fälligkeit hin in eine Festhypothek wechseln können, wenn sich steigende Zinsen abzeichnen.

Nach oben

 

Der Libor wird bis Ende 2021 abgeschafft, weil er zu wenig repräsentativ ist und für viele Laufzeiten gar keine echten Geschäfte abgeschlossen werden. Zudem hatten Banken den Libor zu ihren Gunsten beeinflusst, um beispielsweise Gewinne auf Zinsderivaten einzustreichen oder Verluste auf solchen zu vermeiden.

Geldmarkt-Hypotheken wird es aber auch nach der Abschaffung des Libors noch geben. Der Nachfolgezinssatz für den Libor ist in der Schweiz der Saron (Swiss Average Rate Overnight). Im Gegensatz zum Libor wird der Saron von der SNB und der Börsenbetreiberin SIX auf Basis der tatsächlich durchgeführten Transaktionen von Finanzinstituten berechnet. Damit ist der Saron erst gar nicht manipulierbar.

Die meisten Geldmarkt-Hypotheken beruhen auf den Zinsen für Laufzeiten von 3 oder 6 Monaten. Der Saron ist jedoch ein Zinssatz für nur einen Tag. Eine Arbeitsgruppe der Nationalbank hat deshalb sieben verschiedene Varianten ausgearbeitet, wie der Saron künftig für Geldmarkthypotheken verwendet werden kann. Die gemeinsame Basis dieser Varianten ist der Compounded Saron, eine Art Durchschnittszins aus der Vergangenheit.

Der heutigen Libor-Lösung am nächsten kommt die Variante, bei der die Bemessungsgrundlage um einen Monat vorverschoben wird. Hier würde der Zinssatz beispielsweise für das dritte Quartal 2019 auf dem Compounded Saron vom 1. Juni bis 31. August basieren. Diese Berechnungsmethode wäre sowohl für Hypothekarnehmer als auch die Banken am fairsten.

Für welche Variante sich die Banken auch entscheiden werden – die Hypothekarnehmer dürften kaum eine Veränderung spüren. Eine Untersuchung des VZ zeigt, dass sich der Saron praktisch gleich entwickelt wie der 3-Monats-Libor (siehe Grafik).

Libor und Saron im Vergleich
Libor und Saron im Vergleich

Im Hinblick auf die Abschaffung des Libors haben einzelne Banken die Rahmenlaufzeit für Liborhypotheken auf 2021 beschränkt. Andere bieten bis auf Weiteres keine solchen Hypotheken mehr an und legen ihren Kunden nahe, stattdessen Festhypotheken abzuschliessen. Nicht ohne Eigennutz, denn an Festhypotheken verdienen die Banken mehr. Kurze Festhypotheken haben zudem den Nachteil, dass Kunden nicht wie bei Libor-Hypotheken jederzeit in längere Festhypotheken wechseln können, wenn die Zinsen steigen. Gut möglich ist auch, dass Banken die Umstellung vom Libor auf den Saron nutzen werden, um die Zinsen zu erhöhen und ihre Marge auszubauen.

Geldmarkt-Hypotheken waren praktisch immer die günstigste Form der Hausfinanzierung. Wer Hypozinsen sparen will, sollte daher auf dieses Modell setzen und eine Bank wählen, die weiterhin fünfjährige Rahmenverträge anbietet. Das schützt einen davor, höhere Bankmargen mitfinanzieren zu müssen. Beim VZ VermögensZentrum und beim Hauseigentümerverband Schweiz HEV-Hypothek lassen sich Geldmarkt-Hypotheken weiterhin auch mit einer Rahmenlaufzeit von fünf Jahren abschliessen.

Wer eine Festhypothek abschliessen möchte, sollte nicht alles auf eine Karte setzen und zum Beispiel höchstens ein Drittel bis die Hälfte als Festhypothek aufnehmen und den Rest als Geldmarkt-Hypothek. Falls die Zinsen steigen, kann man immer noch eine weitere Tranche in eine Festhypothek umwandeln.

Nach oben

 

Bis Mitte 2011 konnte sich niemand vorstellen, dass es in der Schweiz je negative Zinsen geben könnte. Im August 2011 trat aber genau das ein: Ausländische Banken waren damals bereit, ihr Geld bei Schweizer Banken anzulegen und dafür zu bezahlen.

Diese Entwicklung schreckte die Hypothekarbanken auf. In ihren Kreditverträgen für Libor-Hypotheken gab es bis dahin nämlich keine Klausel für den Fall, dass der Libor ins Minus rutscht. Deshalb mussten die Banken damit rechnen, dass sie den Kreditnehmern im Extremfall sogar Zinsen zahlen müssten.

Schnell wurde dieser Punkt in den Kreditverträgen geändert. Wer nach August 2011 eine Libor-Hypothek abgeschlossen hat, hat in seinem Vertrag eine Klausel, wonach der Basiszins null Prozent beträgt, wenn der Libor-Satz unter null fällt.

Nach oben

 

Der Zinssatz einer Libor-Hypothek kann Schwankungen ausgesetzt sein. Ende 2018 kosteten Libor-Hypotheken knapp 1 Prozent. In der Hochzinsphase zu Beginn der Neunzigerjahre stieg der Zinssatz aber vorübergehend auf über 10 Prozent. Gegen hohe Zinsen kann man sich auf verschiedene Arten absichern.

Mit einem Zinsdach – einem sogenannten Cap – kann jeder Hypothekarnehmer festlegen, wie viel Zins er höchstens für die Geldmarkt-Hypothek zu zahlen bereit ist. Für die Absicherung bezahlt er eine Prämie, die vom aktuellen Zinsniveau, der Zinsobergrenze und der Laufzeit der Absicherung abhängt. Grundsätzlich gilt: je tiefer das Zinsdach, desto höher die Absicherungskosten. 

Bei vielen Banken ist eine Zinsabsicherung für Libor-Hypotheken obligatorisch. Die Prämie für das Zinsdach ist im Zinssatz der Hypothek enthalten und muss nicht auf einen Schlag bezahlt werden. Das hat für die Kunden jedoch den Nachteil, dass die Bank die Höhe und die Laufzeit der Absicherung vorgibt. Und die Kunden können bestenfalls zwischen zwei verschiedenen Maximalzinssätzen und Laufzeiten wählen.

Zinsabsicherungen mit einer Laufzeit von unter fünf Jahren lohnen sich in der Regel nicht. Die Zinsen müssten innert kürzester Zeit dramatisch steigen, damit die Absicherung überhaupt zum Tragen kommt. Eine Absicherung ist deshalb in der Regel nur für einen Zeitraum von über fünf Jahren sinnvoll.

Wer keine Zinsabsicherung kaufen möchte, kann sich auch einfach selbst ein finanzielles Polster zulegen für den Fall, dass der Libor stark steigen sollte: Legen Sie den Differenzbetrag zwischen dem aktuellen Zins und dem langjährigen Durchschnittszins für Hypotheken von 5 Prozent regelmässig zur Seite. Falls der Zinssatz der Libor-Hypothek über 5 Prozent steigt, können Sie dann auf diese Reserve zurückgreifen.

Sie können auch den kostenlosen Hypozins-Alarm des VZ nutzen. Damit legen Sie eine Limite fest, bei der Sie Ihre Geldmarkt-Hypothek in eine Festhypothek umschichten möchten. Wird diese Limite überschritten, löst das System einen Alarm aus, und Sie können rechtzeitig wechseln.

Nach oben

 

Diese Seite teilen