Eine vorzeitige Auflösung von Festhypotheken ist teuer

Festhypotheken sind in der Schweiz sehr beliebt. Wenn man eine Festhypothek vorzeitig auflösen muss, können jedoch schnell einmal Kosten von mehreren zehntausend Franken anfallen.

Eine Scheidung, ein Wechsel des Arbeitsortes oder der Tod des Partners kann dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft werden muss. In so einem Fall besteht die Möglichkeit, bestehende Festhypotheken auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Dazu müssen jedoch der Kreditgeber und der Käufer einverstanden sein.

Immobilie verkaufen: Die wichtigsten Tipps 

Wird die alte Liegenschaft verkauft und gleichzeitig eine neue Liegenschaft gekauft, lässt sich die bestehende Hypothek oft auf das neue Objekt übertragen.

Kommt keine dieser Möglichkeiten in Frage, bleibt nur die vorzeitige Auflösung der Festhypothek. Die Bank legt dann die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält die Bank dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer als sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung oder Ausstiegsentschädigung in Rechnung stellt.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar nimmt eine 10-jährige Festhypothek zu 2 Prozent auf. Nach fünf Jahren muss das Paar sein Haus infolge Scheidung verkaufen und die Festhypothek auflösen. Erhält die Bank während der 5-jährigen Restlaufzeit am Kapitalmarkt 0,5 Prozent Zins, beträgt ihr Verlust 1,5 Prozent pro Jahr oder 7,5 Prozent bezogen auf die gesamte Restlaufzeit. Bei einer Hypothek von 500'000 Franken sind das 37'500 Franken.

So berechnen sich die Ausstiegskosten bei Festhypotheken

Beispiel: 10-jährige Festhypothek, vorzeitige Auflösung nach 2 Jahren
  Wiederanlagesatz für 8 Jahre
niedriger als
Hypothekarzins

Wiederanlagesatz für 8 Jahre
höher als
Hypothekarzins

Zinssatz Festhypothek 3,0% 3,0%
Wiederanlagesatz für 8 Jahre 0,8% 3,5%
Differenz in % pro Jahr 2,2% -0,5%
Differenz total für 8 Jahre 17,6% -4,0%
Hypothekarbetrag 500'000 CHF 500'000 CHF
= Ausstiegskosten1 88'000 CHF -20'000 CHF

1 Die meisten Banken zahlen keine Entschädigung zugunsten des Kreditnehmers aus.

Quelle: Berechnungen des VZ VermögensZentrums

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt negativ, müssen Hausbesitzer bei einigen Banken nicht nur sämtliche Zinsen bis zum Verfall zahlen, sondern zusätzlich noch die Negativzinsen. Sind die Zinsen am Kapitalmarkt hingegen gestiegen, erzielt die Bank einen Zinsgewinn, den allerdings nur wenige Banken dem Kreditnehmer weitergeben.

Vor dem Abschluss einer Festhypothek sollte man deshalb unbedingt das Kleingedruckte lesen und Anbieter bevorzugen, die auch eine Entschädigung zugunsten des Kreditnehmers im Falle von höheren Zinsen vorsehen.

Wichtige Tipps zu Festhypotheken 

Die Vertragsbedingungen der meisten Banken sehen eine vorzeitige Auflösung einer Hypothek nur bei einem Verkauf der Liegenschaft vor. Eine Auflösung aus einem anderen Grund muss der Kunde mit der Bank verhandeln.

Vorfälligkeitsentschädigungen dürfen bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten gezählt werden, was den steuerbaren Verkaufsgewinn senkt. Dies sofern die Hypothek unmittelbar nach dem Verkauf der Immobilie endgültig aufgelöst wird. Wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Hypothekaranbieter ersetzt wird, darf man Vorfälligkeitsentschädigung bei der Einkommenssteuer als Schuldzinsen geltend machen.

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