Immobilienbewertung: Substanzwert-Schätzung

Professionelle Immobilienschätzer besichtigen das Objekt und erstellen einen ausführlichen Bericht zur Lage und zum Zustand der Liegenschaft.

Das Honorar des Schätzers beträgt je nach Grösse des Objekts etwa 1000 bis 2000 Franken. Schätzer ermitteln den Wert von Eigenheimen aufgrund ihres Substanzwertes (auch Realwert genannt).

Der Substanzwert ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes. Der Zeitwert entspricht den Kosten, die anfallen würden, um die Liegenschaft genau in dem Zustand wieder zu erstellen, in dem sie sich bei der Schätzung befindet.

Berechnung des Verkehrswerts eines Einfamilienhauses nach der klassischen Methode
Beispielhafte und stark vereinfachte Darstellung für ein 5 Jahre altes EFH.
Berechnung des Verkehrswerts eines Einfamilienhauses nach der klassischen Methode

Bei jeder Schätzung wird der Verkehrswert leicht anders ausfallen, weil die persönlichen Vorlieben des Schätzers das Resultat genauso beeinflussen können wie die Interessen des Auftraggebers. Ein Auftraggeber, der seine Liegenschaft verkaufen möchte, ist natürlich an einem möglichst hohen Verkehrswert interessiert, ein Käufer an einem tiefen. 

Der grösste Nachteil dieser Methode ist, dass sie die aktuelle Nachfrage nach dem spezifischen Objekt nicht genügend berücksichtigt. Der Wert, den ein Schätzer ermittelt, kann deshalb um einiges vom effektiven Marktwert abweichen. Die Banken stützen sich deshalb bei der Kreditvergabe meist auf einen hedonisch ermittelten Wert ab, weil diese Bewertungsmethode näher am Preis liegt, der sich bei einem Verkauf der Liegenschaft voraussichtlich erzielen lässt.

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