Immobilien

Das Haus gegen eine Wohnung eintauschen

Wer sein Haus verkauft, um eine Wohnung zu kaufen, muss einiges beachten, damit die Finanzierung klappt.

Adrian Wenger

Hypothekarexperte

Eine Untersuchung des VZ zeigt, dass die Hälfte der Wohneigentümer zwischen 60 und 70 ihr Haus gegen eine Wohnung eintauschen möchten. Vielen ist das Haus zu gross geworden, nachdem die Kinder ausgeflogen sind oder der Partner gestorben ist. Diesen Schritt muss man gut vorbereiten, denn der Übergang ist heikel.

Erfahrungsgemäss wird man kaum Käufer finden, die das Haus am geplanten Umzugstermin übernehmen. Gleichzeitig muss die neue Wohnung im rich­tigen Moment bezugsbereit sein. Passen Verkauf und Kauf zeitlich nicht zusammen, ist die Übertragung der Hypothek auf das neue Objekt ein grosses Problem. Denn die Bank führt die Hypothek nicht weiter, wenn sie keine Immo­bilie als Sicherheit hat. Und wenn man die Hypothek vorzeitig kündigt, können Kosten von mehreren Zehntausend Franken anfallen.

Merkblatt

Haus verkaufen, Wohnung kaufen: Tipps für die Finanzierung

Dieses Merkblatt zeigt auf, was Sie beachten sollten, damit es mit dem Wechsel klappt.

Wenn man die Wohnung zusätzlich zum Haus kauft, muss man eine Zeit lang beides finanzieren. Mindestens 20 Prozent des Werts muss man als Eigenkapital aufbringen, und die kalkulatorischen Kosten dürfen ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen. An der zweiten Bedingung scheitern viele Wohneigentümer.

Das Ehepaar im Beispiel in der Tabelle oben will für die neue Wohnung eine zusätzliche Hypothek aufnehmen. Das Haus kann zwar zwischenvermietet werden, und auch die Belehnung von 69 Prozent liegt deutlich unter der Grenze von 80 Prozent. Die Bank lehnt die Finanzierung trotzdem ab, weil die Anforderungen an die Tragbarkeit nicht erfüllt sind. Zinsen, Amortisation und Unterhalt dürfen nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Bruttoeinkommens ausmachen.

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Damit der Übergang klappt, muss man sich gut organisieren. Die folgenden Tipps helfen dabei:

  • Eine zeitlich begrenzte «Finanzierung im Graubereich» ist oft die beste Lösung. Dabei werden einzelne Risikoparameter vorüber­gehend ausgesetzt. Das ist möglich, wenn klar ist, dass Sie Ihr Haus zügig zu einem guten Preis verkaufen können. Wählen Sie eine Bank, die das nötige Fachwissen für eine solche Lösung hat – bei Billiganbietern ist das eher unwahrscheinlich.
  • Prüfen Sie alle Optionen, um Eigenmittel zu beschaffen – etwa Spargelder oder Darlehen aus dem Familienkreis. Für vermögende Wohneigentümer ist auch ein Lombardkredit denkbar. Zusätzliche Sicherheiten wie Ferien­häuser oder Mieteinnahmen aus der Zwischenvermietung sind ebenfalls hilfreich.
  • Ihre Säule 3a können Sie auflösen, Guthaben in der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden. Ein Vorbezug schmälert allerdings die Risikoleistungen und Altersrenten erheblich.

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