Hypotheken & Immobilien

Wofür steht das Hypotheken-Management des VZ?

Das Hypotheken-Management des VZ verfolgt das Ziel, die Wohn- und Zinskosten für unsere Kunden nachhaltig zu senken. Dabei setzen wir auf diese drei Eckpfeiler: 

• Wir leiten mit jedem Kunden eine individuelle Hypothekarstrategie bestehend aus der optimalen Hypothekarhöhe und dem passenden Hypothekarmodell bzw. dem richtigen Laufzeiten-Mix her.
• Die Umsetzung der Strategie erfolgt ohne Interessenkonflikte, die Sie viel Geld kosten können.
• Indem wir Sie jederzeit aktiv begleiten, sorgen wir dafür, dass Ihre Hypothekarstrategie laufend den veränderten Voraussetzungen und Gegebenheiten angepasst wird.

Warum profitiere ich beim VZ von nachhaltig günstigen Hypotheken?

Das Hypothekargeschäft lässt sich in drei Komponenten aufteilen: Refinanzierung, Risikoversicherung und Verwaltung. Banken in der Schweiz nehmen in der Regel alle drei Aufgaben selbst wahr: Sie sind Kapitalgeber, Risikoträger und Verwalter in einem. Vor allem ihr dichtes Filialnetz führt dazu, dass die Verwaltung deutlich teurer ist als in anderen Ländern.

Das HypothekenZentrum, eine Gesellschaft der VZ Gruppe, hat diese Wertschöpfungskette vor einigen Jahren aufgebrochen. Es konzentriert sich auf die Verwaltung und refinanziert die Hypotheken über einen sekundären Hypothekenmarkt bei institutionellen Anlegern wie Pensionskassen, Lebensversicherungen oder Banken. Diese Spezialisierung und der Verzicht auf ein teures Filialnetz führen dazu, dass die Verwaltungskosten beim HypothekenZentrum deutlich niedriger sind als bei klassischen Kreditinstituten. Das schlägt sich in dauerhaft günstigen Hypothekenpreisen für unsere Kundinnen und Kunden nieder.

Für wen eignet sich das Hypotheken-Management?

Das VZ Hypotheken-Management eignet sich für alle Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstbewohnten Liegenschaften, von vermieteten Wohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern in der Schweiz. Ebenso für diejenigen, die eine solche Immobilie erwerben wollen.

Wie funktioniert der klassische Zinsalarm?

Das Hypotheken-Überwachungssystem überwacht die Zinsentwicklung aller Festhypotheken. Sie können sowohl Zinsuntergrenzen als auch Zinsobergrenzen für verschiedene Laufzeiten von Festhypotheken erfassen. Sobald der Preis einer Festhypothek eine Grenze erreicht, schlägt das System Alarm und schickt Ihnen automatisch eine E-Mail. Sie entscheiden dann in Absprache mit unseren Experten, ob es der richtige Zeitpunkt für einen Wechsel in eine Festhypothek ist oder ob Sie einen neuen Alarm festlegen wollen. Den auf Ihre persönliche Hypothekarstrategie abgestimmten Alarm definieren wir gemeinsam mit Ihnen.

Wie kann ich den Alarmdienst als intelligente Zinsabsicherung nutzen?

Legen Sie ganz einfach einen maximalen Durchschnittszinssatz pro Jahr fest, den sie zum Beispiel über 10 Jahre zahlen möchten und starten Sie die Finanzierung mit einer günstigen Geldmarkthypothek. Das System alarmiert Sie in dem Fall, sobald aufgrund der Zinsentwicklung der Wechsel in eine Festhypothek angezeigt ist, damit Sie im festgelegten Zeitraum nicht mehr als den gewünschten Durchschnittszins zahlen.

Für wen eignet sich das VZ Hypotheken-Überwachungssystem?

Der Alarmdienst eignet sich für alle, die mit dem Abschluss einer Festhypothek zuwarten möchten, bis ein bestimmtes Zinsniveau erreicht wird.

Was sind die Vorteile des Hypotheken-Überwachungssystems?

Mit dem Hypotheken-Überwachungssystem (HÜS) profitieren Sie von den günstigen Konditionen der Geldmarkt-Hypotheken und behalten gleichzeitig das Risiko von stark steigenden Zinsen im Auge. So können Sie rechtzeitig auf Zinsänderungen reagieren und sicherstellen, dass Sie langfristig tiefe Hypothekarzinsen bezahlen. Für Kundinnen und Kunden des VZ ist das Alarmsystem kostenlos.

Wie funktioniert die Immo-Rente?

Die bestehende Hypothek wird in der Regel auf maximal 50 Prozent des Verkehrswerts aufgestockt und als Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 bis 15 Jahren aufgenommen. Ein Teil des Geldes wird dazu verwendet, die Hypothekarzinsen für die gesamte Laufzeit der Festhypothek im Voraus zu bezahlen. Den Rest erhalten Sie zur freien Verfügung ausbezahlt. Sie können dieses Geld zum Beispiel für Ihren Lebensunterhalt oder für kleinere Renovationen verwenden. Nach Ablauf der Festhypothek können Sie die Immo-Rente allenfalls verlängern, das Haus verkaufen oder an Ihre Nachkommen übertragen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Immo-Rente?

Für eine Immo-Rente kommen Liegenschaften mit einem Verkehrswert ab 1 Million Franken in Frage, die in einem guten Zustand sind. Die bestehende Hypothek sollte so tief sein, dass nach der Aufstockung auf in der Regel maximal 50 Prozent des Verkehrswerts und nach Abzug der Zinsen für die gesamte Laufzeit der neuen Festhypothek genügend Geld übrig bleibt, das Sie frei verwenden können. Zudem sollten Sie mindestens 65 Jahre alt sein. Umkehr-Hypotheken haben in der Regel eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren, so dass Pensionierte im Haus bleiben können, bis sie rund 85 Jahre alt sind.

Für wen ist die Immo-Rente geeignet?

Eine Immo-Rente eignet sich für Pensionierte, die trotz tiefem Renteneinkommen möglichst lange in ihrem Eigenheim bleiben möchten. Mit einer Immo-Rente lässt sich auch sicherstellen, dass der überlebende Ehepartner im Eigenheim bleiben kann. Normalerweise prüft die Bank nach dem Tod eines Ehepartners, ob die Tragbarkeitsrichtlinien noch eingehalten sind, weil die Renteneinkünfte sinken. Mit einer Immo-Rente entfällt eine neuerliche Beurteilung durch die Bank, weil alle Zinsen bis zum Laufzeitende der Hypothek bereits im Voraus bezahlt wurden.

Muss ich das Haus nach Ablauf der Immo-Rente verkaufen?

Ist die Immo-Rente fällig, wird überprüft, ob die Voraussetzungen für eine Weiterführung gegeben sind. Wenn ja, kann die Finanzierung erneuert werden. In der Regel sind die Eigentümer dann aber über 80 Jahre alt und möchten erfahrungsgemäss das Haus altersbedingt verkaufen oder an eines ihrer Kinder übertragen.

Weshalb ist der Zeitpunkt für den Abschluss besonders günstig?

Die Zinsen für Festhypotheken mit langen Laufzeiten bewegen sich heute auf sehr tiefen Niveau. So ist bei einer gegebenen maximalen Belehnung von in der Regel 50 Prozent der Anteil am aufgestockten Betrag tiefer, der für alle künftigen Zinszahlungen reserviert wird. Entsprechend steht mehr Geld zur Verfügung, mit dem Sie Ihr Einkommen aufbessern können.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Es gibt viele Gründe, den aktuellen Verkehrswert einer Liegenschaft professionell schätzen zu lassen:

• Sie interessieren sich für ein Kaufobjekt und wollen sicher sein will, dass der geforderte Preis gerechtfertigt ist.
• Sie denken über einen Verkauf nach und möchten erfahren, welchen Preis Sie dafür erzielen können.
• Sie möchten wissen, wie viel Vermögen in Ihrer Immobilie steckt oder wie sich der Wert der Liegenschaft in den letzten Jahren entwickelt hat.
• Sie lassen sich scheiden und müssen für die Aufteilung des ehelichen Vermögens den aktuellen Verkehrswert kennen.
• Sie gehören einer Erbengemeinschaft an, die den aktuellen Wert einer Immobilie als Basis für eine faire Erbteilung benötigt.
• Sie möchten die Konditionen Ihrer Finanzierung mit der Bank neu verhandeln.
• Sie planen grössere Investitionen und wollen wissen, wie viel die Liegenschaft wert ist – vor und nach dem Umbau bzw. der Renovation.
• Sie möchten erfahren, welchen Mietertrag Sie erzielen können, wenn Sie Ihre Liegenschaft vermieten.

Zur hedonischen Liegenschaftsbewertung
Formular zur klassischen Schätzung mit Besichtigung

Wann wird die hedonische Methode angewendet?

Bei der hedonischen Methode ist keine Besichtigung des Objekts nötig. Stark vereinfacht gesagt wird der Verkehrswert einer Immobilie hergeleitet anhand von vergleichbaren Objekten in der gleichen Gegend, die kürzlich verkauft wurden und in einer Datenbank erfasst sind. Das VZ stützt sich dabei auf die Daten von Tausenden von Verkäufen der vergangenen 12 Monate ab.

Die hedonische Methode eignet sich vor allem für selbstgenutztes Wohneigentum und Standardobjekte ohne zum Beispiel grossem Umschwung oder direktem Seeanstoss, die nicht denkmalgeschützt sind oder in der Landwirtschaftszone liegen.

Zur hedonischen Liegenschaftsbewertung

Wann empfiehlt sich eine klassische Schätzung mit Besichtigung?

Eine klassische Verkehrswertschätzung empfiehlt sich vor allem für ungewöhnliche Liegenschaften wie zum Beispiel Luxus- und Liebhaberobjekte oder Immobilien in abgelegenen Gegenden. Solche Objekte lassen sich mit der hedonischen Schätzmethode nicht zuverlässig bewerten, weil nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen. Die klassische Bewertungsmethode empfehlen wir auch dann, wenn die Schätzung als Verhandlungsgrundlage bei einer Scheidung oder Erbteilung benötigt wird.

Formular zur klassischen Schätzung mit Besichtigung