Unterhaltskosten für Liegenschaften: Was ist steuerlich abzugsfähig?
Eigenheimbesitzer können jedes Jahr wählen, ob sie die effektiven Unterhaltskosten oder einen Pauschalabzug geltend machen wollen. Grundsätzlich gehört alles zu den Unterhaltskosten, was dem Erhalt des Wertes der Liegenschaft dient – mit einigen Ausnahmen.
Der Pauschalabzug beträgt beim Bund und in den meisten Kantonen für bis zu zehn Jahre alte Liegenschaften 10 Prozent des Eigenmietwerts, für ältere Liegenschaften 20 Prozent. Basel-Land gewährt einen Abzug von 20 beziehungsweise 25 Prozent. In den Kantonen Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Waadt und Zürich darf man unabhängig vom Alter der Liegenschaft 20 Prozent abziehen.
Saron-Hypothek oder Festhypothek?
Steuerlich abzugsfähig sind grundsätzlich nur Kosten, die der Instandhaltung der Liegenschaft dienen und damit werterhaltend sind. Dazu gehören etwa Reparaturen, Boiler entkalken, Gebäudeversicherung oder Service-Abos. Stockwerkeigentümer können in der Regel auch die Einlagen in den Unterhaltsfonds abziehen.
Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau darf man ebenfalls abziehen, auch wenn solche Investitionen zum Teil wertvermehrend sind. Andere wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Ausbau des Dachstocks oder der Anbau eines Wintergartens sind dagegen nicht abzugsfähig.
Renovationen beinhalten meistens sowohl werterhaltende, energiesparende als auch wertvermehrende Arbeiten. Wird beispielsweise ein Linoleumboden durch Marmorplatten ersetzt, hat dies auch eine Wertsteigerung zur Folge. Ein Teil dieser Kosten ist somit nicht absetzbar. Gleiches gilt für den Ersatz einer alten, einfachen Küche durch eine moderne, luxuriöse Küche. In solchen Fällen muss man den Wert der Arbeiten aufteilen.
Die meisten Kantone haben Merkblätter, die auflisten, welche Arbeiten abzugsfähig sind und welche nicht. Fotos vor und nach der Renovation können helfen, den Anteil der werterhaltenden bzw. wertvermehrenden Investitionen nachzuweisen.
Effektive Kosten oder Pauschalabzug?
Privatpersonen können beim Bund und in den meisten Kantonen jedes Jahr entscheiden, ob sie den Pauschalabzug geltend machen oder die effektiven Unterhaltskosten abziehen möchten. Kleinere Investitionen in den Unterhalt der Liegenschaft sollten Sie nach Möglichkeit auf das gleiche Kalenderjahr konzentrieren. So können Sie in den übrigen Jahren, in denen nur geringe Unterhaltskosten anfallen, vom Pauschalabzug profitieren.
Grössere Renovationsarbeiten hingegen staffeln Sie besser so, dass sie sich auf mehrere Steuerperioden verteilen. Damit kommen Sie einige Jahre lang in eine tiefere Progressionsstufe und sparen entsprechend mehr Steuern.
Werterhaltende Massnahmen können nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie umgesetzt wurden. In der Regel ist das Datum der Handwerkerrechnung entscheidend. Investitionen, die den Energieverbrauch senken, sowie Rückbaukosten können dagegen über bis zu drei Jahre in Abzug gebracht werden, soweit sie das steuerbare Einkommen übersteigen.
Planen Sie vor einer Renovation sorgfältig, wie Sie werterhaltende Arbeiten und Energiesparmassnahmen steuerlich optimal aufeinander abstimmen. Im Idealfall müssen Sie während mehrerer Jahre praktisch kein oder deutlich weniger Einkommen versteuern.
Rechnungen für wertvermehrende Investitionen, die Sie nicht als Unterhaltskosten abziehen können, sollten Sie unbedingt aufbewahren. Sie können sie später beim Verkauf der Liegenschaft geltend machen und so Grundstückgewinnsteuern sparen.
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