Hypotheken

Tipps für den Kauf von Stockwerkeigentum

Wer eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, sollte sich vorher genau über alle Vor- und Nachteile informieren.

Adrian Wenger

Hypothekarexperte

Wenn man eine Eigentumswohnung kauft, wird man damit Miteigentümer am gesamten Gebäude und Grundstück. Wer sich nur die Wohnung anschaut, kann böse Überraschungen erleben. Zum Beispiel wenn eine teure Sanierung des Daches oder der Fassade ansteht. Sanierungen werden normalerweise aus einem Erneuerungsfonds finanziert, in den alle Stockwerkeigentümer regelmässig einzahlen.

Gibt es keinen Fonds oder ist dieser nicht genügend gefüllt, müssen Käufer für Kosten aufkommen, die eigentlich die Vorgänger hätten begleichen müssen. Ein ungenügend gefüllter Fonds sollte beim Kaufpreis der Wohnung deshalb angemessen berücksichtigt werden.

Stockwerkeigentum birgt viel Konfliktpotenzial

Viele Stockwerkeigentümer realisieren erst im Nachhinein, was es heisst, Teil einer Wohneigentümer-Gemeinschaft zu sein. Wer eine Eigentumswohnung in einem bestehenden Haus kauft, ist an die früheren Beschlüsse der Stockwerkeigentümer gebunden. Das führt immer wieder zu Konflikten. 

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man das Reglement ganz genau lesen, ebenso den Begründungsakt sowie die Protokolle der vergangenen Versammlungen. So erfährt man, welche Probleme in der Gemeinschaft anstehen, wie die Unterhaltskosten verteilt sind und welche Mehrheiten bei den Abstimmungen gelten.

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Auch wer eine neue Wohnung ab Plan kauft, die erst noch gebaut werden muss, sollte das Kleingedruckte studieren. Kaufverträge sind oft einseitig zugunsten der Verkäufer ausgestellt – besonders bei Generalunternehmern (GU). Käufer können sich viel Ärger und Mehrkosten einhandeln, wenn sie kritische Klauseln übersehen oder falsch auslegen. GU treten zum Beispiel oft die Garantieleistungen an die Käufer ab. Dann müssen die Käufer selbst mit Handwerkern streiten, wenn Mängel zum Vorschein kommen.

Stockwerkeigentum selbst begründen

Für Eigentümer von älteren Einfamilienhäusern mit Umschwung und freier Ausnutzungsquote kann es attraktiv sein, ihr Haus durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen.

Wer die Wohnungen als Stockwerkeinheiten verkaufen möchte, sollte rechtzeitig abklären, wie sich das auf die Steuern auswirkt. Denn es ist gut möglich, dass man von der Steuerbehörde als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft wird. Dann werden auf dem Verkaufsgewinn zusätzlich zu den Grundstückgewinnsteuern (und je nach Kanton Einkommenssteuern) auch direkte Bundessteuern und AHV-Beiträge fällig.

Allein die direkten Bundessteuern und AHV-Beiträge können ohne Weiteres 20 Prozent des Gewinns ausmachen. Zudem beeinflusst die Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler die Besteuerung aller Immobilien, die man schon besitzt oder in Zukunft kauft. Auch wer die neuen Wohnungen nur vermieten möchte, darf die steuerlichen Folgen nicht unterschätzen – ebenso wenig wie die Kosten und den Aufwand, die mit der Vermietung verbunden ist.

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