Schluss mit dem Eigenmietwert: Wer profitiert, und wer nicht?

Der Eigenmietwert ist vielen Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern seit jeher ein Dorn im Auge. Grund ist, dass er das steuerbare Einkommen um jenen Betrag erhöht, den man theoretisch erzielen könnte, wenn man das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung vermieten würde.

Neukäufer und Pensionierte

Wem bringt ein Systemwechsel Vorteile? 

• Ohne Eigenmietwert sinkt in der Regel die Steuerbelastung, weil die Hypozinsen heute meistens tiefer sind als der Eigenmietwert – auch nach Abzug der Unterhaltspauschale.
• Wer erstmals ein Haus oder eine Wohnung kauft, dürfte besonders profitieren. Denn in den ersten zehn Jahren bleibt ein beschränkter Schuldzinsabzug möglich – und bei Neubauten fallen in der Regel nur geringe Unterhaltskosten an.
• Auch viele Pensionierte können mit Steuerersparnissen rechnen. Bei ihnen macht der Eigenmietwert oft einen grossen Teil des steuerbaren Einkommens aus.  
• Zudem sind ihre Hypotheken oft weitgehend amortisiert, und der Unterhalt wird auf das Nötigste beschränkt – darum sind ihre Abzugsmöglichkeiten schon heute eingeschränkt.

Liegenschaften mit Sanierungsbedarf

Wer würde nicht vom Systemwechsel profitieren?

• Weniger erfreulich wäre die Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigentümer von älteren oder renovierungsbedürftigen Immobilien. Denn werterhaltende Investitionen und die Unterhaltspauschale wären künftig nicht mehr abzugsfähig.
• Auch bei stark belehnten Objekten könnten die höheren Hypothekarzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. 

Fazit: Das aktuelle System begünstigt Wohneigentümer, die hohe Zins- und Unterhaltsausgaben haben. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts wären diese steuerlich schlechter gestellt.

Soll man bald amortisieren?

Viele sind verunsichert und fragen sich, ob sie jetzt ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzahlen sollen. Grundsätzlich gilt: Eine Amortisation muss man sorgfältig prüfen, denn das Geld bleibt dann im Haus gebunden.

Dabei stellt sich auch die Frage, wofür die Mittel für die Amortisation sonst eingesetzt würden. Geld, das auf einem Konto brachliegt, kann für die Rückzahlung genutzt werden – unabhängig davon, ob der Eigenmietwert bestehen bleibt oder nicht. Wird das Geld renditebringend investiert, lohnt sich eine Amortisation dagegen in den meisten Fällen nicht. Das zeigt auch das Beispiel eines Eigenheimbesitzers, der seine Hypothek vollständig zurückzahlt (Tabelle).
 

Ihm bleiben unter dem Strich jedes Jahr 2600 Franken weniger zum Leben – auch wenn er keine Hypothekarzinsen mehr bezahlt. Zwar nimmt der Ertrag aus dem Vermögen um mehr als die Hälfte ab, das steuerbare Einkommen sinkt aber weniger stark. Unter dem Strich gehen die jährlichen Einkommenssteuern nur um 900 Franken zurück.

Tipp: Amortisieren Sie nicht zu viel und halten Sie genügend Reserven für Unvorhergesehenes zurück. Hypothekarnehmer im Pensionsalter müssen zudem darauf achten, dass sie genügend liquide Mittel behalten. Nach der Pensionierung kann es schwierig sein, die Hypothek wieder zu erhöhen. Und klären Sie ab, was die Folgen für Ihre Renten sind, wenn Sie mit Vorsorgegeldern amortisieren möchten.

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