Il valore locativo sarà abolito – cosa è importante sapere ora

Domenica gli svizzeri hanno votato a favore dell’introduzione di una imposta sulle abitazioni secondarie e, di riflesso, dell’abolizione del valore locativo. La modifica del sistema di tassazione degli immobili residenziali era infatti legata all’imposta sulle abitazioni secondarie.

L’approvazione della modifica completa del sistema di tassazione degli immobili residenziali ora cambierà le cose per i proprietari di abitazioni. Ecco perché.

• Non ci sarà più il valore locativo per le abitazioni primarie e secondarie ad uso proprio.
• In contropartita, non sarà più possibile dedurre le spese di manutenzione degli immobili ad uso proprio, né a livello federale né a livello cantonale. Tali spese restano però deducibili per gli immobili affittati.
• A livello federale sarà ancora possibile dedurre i costi per la conservazione dei monumenti storici, ma non quelli per le misure di risparmio energetico e di demolizione. I Cantoni potranno continuare a consentire tali deduzioni.
• Chi non possiede immobili in affitto non potrà più dedurre gli interessi passivi. Eccezione: chi acquista per la prima volta un immobile ad uso proprio potrà dedurre gli interessi passivi in misura limitata per dieci anni.
• Senza la tassazione del valore locativo, i Cantoni di montagna e quelli turistici con un’alta percentuale di abitazioni secondarie rischiano di subire ingenti perdite di entrate. Per questo motivo, hanno ora la possibilità di introdurre un’imposta sulle abitazioni secondarie al fine di compensare le perdite.

Resta da vedere quando la nuova riforma entrerà in vigore. Si prevede un periodo di attuazione di almeno due anni, ovvero non prima dell’inizio del 2028.

Per molti proprietari di immobili datati o da ristrutturare, l’abolizione è meno vantaggiosa. Non potranno più dedurre gli investimenti volti al mantenimento del valore o i costi forfettari di manutenzione. Anche nel caso di immobili fortemente ipotecati, i tassi ipotecari più elevati non possono più essere dedotti fiscalmente.

Generalmente si può affermare che il sistema precedente ha favorito chi aveva spese elevate per interessi ipotecari e manutenzione. Con l’abolizione, si trovano in una posizione fiscale meno favorevole.

È il momento giusto per ammortizzare?

Molti si chiedono se sia opportuno rimborsare ora, in tutto o in parte, la propria ipoteca. In linea generale vale questa regola: un ammortamento va valutato con attenzione, perché il denaro impiegato resta vincolato all’immobile.

Occorre anche chiedersi: come verrebbero altrimenti impiegati quei fondi? Il denaro che resta inutilizzato su un conto può senz’altro servire al rimborso, indipendentemente dall’esito della votazione. Se invece è investito in modo redditizio, nella maggior parte dei casi non conviene ammortizzare.

Lo dimostra anche l’esempio di un proprietario che rimborsa interamente la sua ipoteca (tabella). Poiché utilizza 500'000 franchi per l’ammortamento, perde il rendimento che genererebbe questo patrimonio. Di norma, i proventi del patrimonio sono superiori agli interessi ipotecari – anche al netto delle imposte.

Anche se il proprietario della casa non paga più gli interessi ipotecari, alla fine gli restano 2500 franchi in meno per vivere, ogni anno. Per lui, quindi, l’ammortamento ha un effetto piuttosto negativo sul reddito disponibile.

Consiglio: non ammortizzi troppo e conservi riserve sufficienti per eventuali imprevisti. I debitori ipotecari in età pensionabile dovrebbero assicurarsi di disporre di liquidità a sufficienza: dopo il pensionamento, può essere difficile aumentare l’ipoteca. Verifichi infine quali potrebbero essere le conseguenze per le sue rendite se decide di ammortizzare attingendo agli averi previdenziali.

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