Mehrfamilienhaus kaufen: Darauf sollten Sie achten

Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern insbesondere an guten Lagen mit geringem Leerstandsrisiko ist seit einigen Jahren deutlich grösser als das Angebot. Als Folge davon steigen ihre Preise, und die Rendite sinkt. Viele Käufer geben sich heute schon mit einer Bruttorendite von 4 Prozent oder noch weniger zufrieden.

Je älter etwa ein Mehrfamilienhaus ist, desto grösser ist sein Unterhalts- und Renovationsbedarf. Unter Umständen lassen sich aber nicht alle Renovationskosten auf die Mieter abwälzen. Und wer sein Mehrfamilienhaus selbst verwaltet, sollte dafür die gleichen Ansätze einkalkulieren wie ein Treuhänder oder Immobilienverwalter. Auch das Risiko von Leerständen wegen Mieterwechseln und der damit verbundene Mietzinsausfall wird häufig falsch eingeschätzt oder gar nicht berücksichtigt.

Einen grossen Einfluss auf die Rendite hat die Finanzierungsstruktur. Mit der optimalen Eigenkapitalquote und der richtigen Hypothekarstrategie fällt die Eigenkapital-Rendite deutlich höher aus.

Reserven äufnen für mögliche Wertverluste

Je höher die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen, desto grösser ist das Risiko von Wertverlusten. Für Renditeliegenschaften ist insbesondere der Ertragswert massgebend, weil die Mieteinnahmen wichtiger sind als die bauliche Substanz oder die Ausstattung des Gebäudes. Bei der Ertragswert-Methode werden die jährlichen Nettomieteinnahmen durch einen angemessenen Kapitalisierungssatz geteilt. Dieser Satz setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zinssatz und einem Zuschlag für Illiquidität, für das Markt- bzw. Leerstandsrisiko, die Verwaltungskosten, die Altersentwertung und den Unterhalt der Liegenschaft.

Für Renditeobjekte in der Stadt liegt ein angemessener Kapitalisierungssatz zurzeit bei 3 bis 4,5 Prozent, wobei 3 Prozent für Objekte mit geringem Leerstandsrisiko und tiefen Unterhaltskosten gelten. Für Objekte in ländlichen Gebieten gelten zwischen 4 und 7 Prozent als angemessen. 

Je höher der Kapitalisierungssatz, desto tiefer ist der Wert der Liegenschaft. Bei einem Kapitalisierungssatz von 5 Prozent ergibt sich für Mehrfamilienhaus mit Nettomieteinnahmen von 200'000 Franken pro Jahr ein Ertragswert von 4 Mio. Franken. Steigt der risikolose Zins und damit auch der Kapitalisierungssatz um 1 Prozent an, sinkt der Ertragswert um 670'000 Franken auf 3,33 Mio. Franken.

Die Banken finanzieren bei Renditeobjekten in der Regel maximal 75 Prozent des Ertragswertes, falls die Tragbarkeit gegeben ist. Sinkt der Ertragswert, kann die Bank zusätzliche Eigenmittel verlangen, damit der Belehnungsgrad wieder ihren Richtlinien entspricht. Kann der Mehrfamilienhausbesitzer die zusätzlichen Mittel nicht nachschiessen, muss er die Liegenschaft möglicherweise zu einem ungünstigen Zeitpunkt und mit Verlust verkaufen. Das lässt sich vermeiden, wenn Käufer jedes Jahr einen Teil des Ertrags auf die Seite legen. Mit diesen Reserven können sie die Folgen eines Wertverlustes abfedern.

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