Abschaffung Eigenmietwert: Parlament nimmt einen neuen Anlauf

Der Eigenmietwert ist seit jeher umstritten. Eine Abschaffung des Eigenmietwerts wurde schon vom Bundesrat, vom Parlament oder in Volksinitiativen verlangt. Doch kein Vorschlag war bislang mehrheitsfähig.

Inhaltsverzeichnis

 

Wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Im August 2018 hat das Parlament einen neuen Anlauf genommen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Ein entsprechender Gesetzesentwurf soll 2019 bereit für die Vernehmlassung sein. Zurzeit (Stand September 2018) ist aber noch unklar, welche Punkte überhaupt in die Gesetzesrevision einfliessen werden. Die folgenden Ideen werden diskutiert:

  • Der Eigenmietwert fällt für den Hauptwohnsitz weg, nicht aber für Zweitwohnungen.
     
  • Die Schuldzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum dürfen nur noch im Umfang der übrigen Vermögenserträge abgezogen werden (Zinsen, Dividenden, Mieterträge aus Liegenschaften etc.), allenfalls begrenzt auf 80 Prozent.
     
  • Für Eigenheime, die vom Eigenmietwert befreit sind, können keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden.
     
  • Die Kantone dürfen ihre Abzugsmöglichkeiten beibehalten für Massnahmen, die dem Energiesparen und dem  Umweltschutz dienen.

Noch ist nicht klar, welche der oben genannten Ideen in die Gesetzesvorlage einfliessen werden. Ebenso völlig offen ist, ob und wann der Eigenmietwert verschwinden wird. Wenn National- und Ständerat der künftigen Vorlage zustimmen und wenn kein Referendum ergriffen wird, könnte die Reform ohne Volksabstimmung 2022 oder 2023 zum Tragen kommen.

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Was ist der Eigenmietwert?

Die Nutzung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses stellt laut Schweizer Steuergesetzen (StHG und DBG) ein Naturaleinkommen dar, das in Form des Eigenmietwerts zu versteuern ist. Der Eigenmietwert richtet sich in den meisten Kantonen nach dem Mietzins, den man erzielen könnte, wenn man die Immobilie vermieten würde.

Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen. Darüber hinaus sind die Kantone frei, wie sie ihren Eigenmietwert berechnen.

Vom Eigenmietwert abziehen darf man in der Steuererklärung die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Der Abzug von Schuldzinsen ist begrenzt: Er darf  höchstens 50'000 Franken höher sein als die Bruttovermögenserträge eines Steuerpflichtigen. Im üblichen Preissegment erreichen selbst hoch verschuldete Hausbesitzer diese Grenze kaum, weil auch der Eigenmietwert zu den Bruttovermögenserträgen zählt.

Bei den Unterhaltskosten darf man in allen Kantonen jedes Jahr wählen, ob man die effektiven Kosten oder einen Pauschalabzug geltend machen möchte. In den meisten Kantonen beträgt der Pauschalabzug 10 Prozent des Eigenmietwerts für Liegenschaften, die weniger als 10 Jahre alt sind, für ältere Liegenschaften 20 Prozent. Als Unterhaltskosten gelten auch alle werterhaltenden Investitionen in die Liegenschaft sowie die Kosten für energiesparende Massnahmen.

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Wer wären die Gewinner und Verlierer bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts?

Noch ist nicht klar, ob mit dem Eigenmietwert auch die Abzugsmöglichkeiten (Hypozinsen, Unterhaltskosten) wegfielen. Profitieren würden von einer Abschaffung des Eigenmietwerts aber auf jeden Fall Hausbesitzer, die ihre Hypothek weitgehend oder ganz amortisiert haben und keine grösseren Investitionen in den Unterhalt ihres Eigenheimes tätigen. Sie sind durch das aktuelle Steuersystem benachteiligt, weil sie kaum etwas vom Eigenmietwert abziehen können.

Dieses System bevorzugt grundsätzlich Eigenheimbesitzer, die hoch verschuldet sind. In der aktuellen Tiefzinssituation fallen jedoch auch bei diesen Hausbesitzern die Schuldzinsen und Unterhaltskosten zusammen meist tiefer aus als der Eigenmietwert.

Im Beispiel in der Grafik unten fällt das steuerbare Einkommen eines Eigenheimbesitzers 3200 Franken höher aus, als wenn er Mieter wäre. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent zahlt er als Hausbesitzer 1120 Franken mehr Einkommenssteuern.

Eigenheimbesitzer mit hohen Hypotheken würden künftig schlechter fahren, falls mit dem Eigenmietwert auch alle Abzüge gestrichen werden und die Hypozinsen steigen. Dasselbe gilt für Eigentümer, die viel in den Unterhalt ihrer Immobilie investieren.

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Einfluss einer Liegenschaft auf die Einkommenssteuer
Beispiel: Liegenschaft mit Verkehrswert von 1 Mio. Fr., Hypothek über 800'000 Fr. zu 2,5% Zins, Grenzsteuersatz 35%
Einfluss einer Liegenschaft auf die Einkommenssteuer

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