Immobilienbewertung: Schätzung von Mehrfamilienhäusern

Mehrfamilienhäuser sind in der Regel Geldanlagen, die eine Rendite abwerfen sollen. Bei Renditeliegenschaften ist deshalb in erster Linie der Ertragswert wichtig.

Bei der Ertragswert-Methode werden die jährlichen Nettomieteinnahmen (Bruttoeinnahmen abzüglich Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser) durch einen angemessenen Kapitalisierungssatz dividiert. Dieser Satz setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zinssatz und einem Zuschlag für das Markt- bzw. Leerstandsrisiko, Verwaltungskosten, Altersentwertung und den Unterhalt der Liegenschaft. Als Referenzzins für risikolose Anlagen gilt zum Beispiel die Rendite 10-jähriger Bundesobligationen.

Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Liegenschaft. Bei einem Kapitalisierungssatz von 5 Prozent beträgt der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses mit Nettomieteinnahmen von 200’000 Franken pro Jahr 4 Mio. Franken.

Bei steigenden Zinsen verlieren Renditeobjekt an Wert

Steigt der risi­kolose Zinssatz um 1 Prozentpunkt auf 6 Prozent an, fällt der Ertragswert dieser Liegenschaft auf 3,33 Mio. Franken. Steigende Zinsen haben somit einen Wertverlust zur Folge.

Steigen die Hypothekarzinsen, dürfen Vermieter die Mieten anheben. Die Mieten richten sich aber nach dem Referenzzins, den der Bund quartalsweise festlegt. Er entspricht dem gewichteten Durchschnittszinssatz aller laufenden Hypotheken in der Schweiz. Rund 80 Prozent aller Hypotheken in der Schweiz sind Festhypotheken.

Ein grosser Teil der Hypotheken wird erst in einigen Jahren zur Erneuerung fällig. Eine Zinserhöhung schlägt deshalb zeitlich verzögert auf den Referenzzins und damit auf die Mieteinnahmen durch.

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