Ipoteche

Abolizione del valore locativo: devo ammortizzare l’ipoteca?

Il valore locativo sarà abolito. La modifica entrerà in vigore non prima dell’inizio del 2028. Tuttavia, molti iniziano a chiedersi se non sia il caso di rimborsare già sin d’ora l’ipoteca – per intero o in parte. Ecco cosa bisogna considerare in tal senso. 

Adrian Wenger

Perito immobiliare

Pubblicato in data

10 Ottobre 2025

L’abolizione del valore locativo comporta alcuni cambiamenti. Il sistema sinora vigente ha favorito i proprietari di immobili che registravano uscite importanti, destinate alla manutenzione delle proprietà e agli interessi ipotecari. 

Dopo l’abolizione, la loro situazione fiscale peggiorerà, poiché interessi e costi di ristrutturazione resteranno fiscalmente deducibili soltanto per un periodo transitorio, pari a circa due anni. Anche nel caso di immobili fortemente ipotecati, gli interessi ipotecari più elevati non potranno più essere fatti valere in termini di deducibilità fiscale. Pertanto, molti iniziano a chiedersi se non sia il momento di rimborsare l’ipoteca – per intero o in parte. Si tratta di una decisione da valutare attentamente. È necessario considerare vantaggi e svantaggi.

Questi sono i vantaggi

  • Chi  opta per un ammortamento riduce il proprio debito ipotecario e, di riflesso, i costi degli interessi. Questo è rassicurante, soprattutto se si vuole ridimenisionare i costi fissi fino al pensionamento.

  • Anche chi destina gran parte del proprio reddito agli interessi ipotecari e alla manutenzione della proprietà dovrebbe prendere in considerazione un ammortamento. Può essere più opportuno ammortizzare e investire così denaro nel proprio immobile piuttosto che, ad esempio, accumularlo su un conto di risparmio che frutta interessi irrisori.

Questi sono gli vantaggi

  • Dopo l’ammortamento, il denaro rimane vincolato nella casa. Per questo motivo, dopo il pensionamento non può essere cosumato sistematicamente. Ciò rappresenta un problema. Infatti, le rendite erogate da AVS e cassa pensioni non sono generalmente sufficienti per mantenere il tenore di vita abituale dopo il pensionamento. Tuttavia, pochissimi hanno accumulato un patrimonio tale da poter compensare la differenza rispetto al reddito da rendita solo con i proventi derivanti dal proprio patrimonio. Normalmente, quindi, il patrimonio va esaurito per gradi.
  • Solitamente non beneficia dell’ammortamento anche chi non tiene il proprio denaro su conti non fruttiferi – piuttosto lo investe in modo redditizio.
  • Questo lo dimostra anche l’esempio di un proprietario che rimborsa interamente la sua ipoteca (tabella in alto). Poiché utilizza 500'000 franchi per l’ammortamento, perde il rendimento che genererebbe questo patrimonio. Di norma, i proventi del patrimonio sono superiori agli interessi ipotecari – anche al netto delle imposte.
  • Ciò significa, che se anche il proprietario della casa non paga più gli interessi ipotecari, alla fine gli restano 2500 franchi in meno per vivere, ogni anno. Per lui, quindi, l’ammortamento ha un effetto piuttosto negativo sul reddito disponibile.

Consiglio: non ammortizzi troppo e conservi riserve sufficienti per eventuali imprevisti. I debitori ipotecari in età pensionabile dovrebbero assicurarsi di disporre di liquidità a sufficienza: dopo il pensionamento, può essere difficile aumentare l’ipoteca. Verifichi infine quali potrebbero essere le conseguenze per le sue rendite se decide di ammortizzare attingendo agli averi previdenziali.

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