VZ Analyse
Die Nullzinspolitik der SNB belastet Sparer, beflügelt aber Immobilienfirmen durch tiefere Finanzierungskosten und Bewertungsgewinne. Die Halbjahreszahlen zeigen: Schweizer Immobiliengesellschaften zählen zu den klaren Profiteuren.
22. Aug. 2025
Beschreibung
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat in mehreren Schritten den Leitzins auf null gesenkt. Dies ist eine schlechte Nachricht für Sparer, aber förderlich für die Wirtschaft und Kreditnehmer. Besonders die Immobilienbranche kann davon profitieren. Nach der Veröffentlichung einiger Halbjahreszahlen von börsenkotierten Schweizer Immobilienunternehmen machen wir nachfolgend eine Auslegeordnung.
Mit einer Jahresperformance von über 20 Prozent gehört HIAG zu den besten Aktien im Immobiliensektor und weist auch gegenüber dem Gesamtmarkt eine Outperformance aus. Die Immobiliengesellschaft deckt die Wertschöpfungskette über den gesamten Lebenszyklus einer Liegenschaft ab. Die Anlagestrategie ist auf ehemalige Industrieareale, Gewerbe-, Büro- und Logistikimmobilien sowie ausgewählte Wohnliegenschaften in wirtschaftlichen Kernregionen der Deutsch- und Westschweiz ausgerichtet. Über die Hälfte entfällt dabei auf die Kantone Zürich und Aargau.
HIAG überzeugt mit einer Nettorendite von über 4 Prozent. Dank einer deutlichen Aufwertung des Immobilienportfolios nahm der Gewinn im ersten Semester dieses Jahres markant zu. Das Umfeld stimmt weiter positiv, womit die gute Aktienkursentwicklung der letzten Monate weiterhin Unterstützung findet. Mögliche Konsolidierungsphasen werden mit einer überdurchschnittlichen Dividende von rund 3,3 Prozent abgegolten.
PSP Swiss Property ist die zweitgrösste börsenkotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz. Das Portfolio im Umfang von 10 Milliarden Franken besteht überwiegend aus Büro- und Geschäftsimmobilien an zentralen Standorten in den wichtigsten Wirtschaftszentren. Mit den Bereichen Asset Management, Projektentwicklung und Bewirtschaftung verfolgt das Unternehmen eine langfristige Strategie.
Im ersten Halbjahr 2025 erhöhte sich der Reingewinn deutlich um 24,3 Prozent, getragen von Neubewertungen, die sich mehr als verdoppelten. Rein operativ zeigte sich jedoch eine Abschwächung: Der um Neubewertungen bereinigte Reingewinn und die Mieterträge lagen unter dem Vorjahr. Für 2025 wurden die Ziele bestätigt. Dank aktiver Steuerung des Portfolios und einem stabilen, aber anspruchsvolleren Marktumfeld dürften diese erreichbar sein.
Die Halbjahreszahlen wurden vom Aktienmarkt nicht euphorisch aufgenommen. Der Aktienkurs hatte seit Sommer 2024 einen guten Lauf und profitierte klar von tieferen Zinsen. Da PSP nicht von den US-Zöllen betroffen ist, konnte der Kurs auch im Frühling 2025 weiter zulegen. Die Aktie handelt mit einer Prämie von über 10 Prozent zum Nettoinventarwert nach latenten Steuern. Das ist hoch, aber gerechtfertigt, unterhält PSP doch eine der stabilsten Bilanzen innerhalb des Sektors. Kursrückgänge können daher eine Einstiegschance bieten.
Wesentlich kleiner und regionaler ist Zug Estate. Getreu dem Namen konzipiert, entwickelt, vermarktet und bewirtschaftet das Unternehmen Liegenschaften in der Region Zug. Sie konzentriert sich auf zentral gelegene Areale, die dank der Durchmischung von Wohnen, Arbeiten und Freizeitaktivitäten eine breit diversifizierte Nutzung und eine nachhaltige Entwicklung in einer attraktiven Immobilien-Region ermöglichen.
Auch Zug Estate konnte im ersten Halbjahr dank hoher Neubewertungen einen Gewinnsprung verzeichnen und hat die Jahresprognosen für den Reingewinn leicht erhöht. Der Aktienkurs hat im Vergleich zu anderen Immobilienaktien im Zuge der Leitzinssenkungen der SNB weniger profitiert. Dafür ist das Unternehmen wohl zu lokal tätig, was auch zukünftige Kursfantasien hemmen.
Wesentlich breiter aufgestellt ist Swiss Prime Site. Die grösste börsennotierte Schweizer Immobiliengesellschaft steigert durch aktives Portfoliomanagement stetig die Qualität des Immobilienmixes. Vielversprechend ist deshalb auch die zukünftige Pipeline. Mehrere Grossprojekte sind in Planung sowie im Bau, welche bereits ein hoher Vorvermietungsgrad aufweisen.
Das Unternehmen lieferte solide Halbjahreszahlen ab. Bei den Mieteinnahmen resultierte zwar ein leichtes Minus von 2,8 Prozent. Dafür stieg de Gewinn vor Neubewertungen gegenüber dem Vorjahr an. Der Wert des gesamten Portfolios beläuft sich per Mitte Jahr auf 13,3 Milliarden Franken. Dieser soll bis Ende Jahr auf über 14 Milliarden Franken ansteigen.
Die Aktie hat im Sektorvergleich eine der besten Performance über die vergangenen Jahre erzielt. Das hat auch die Bewertung ansteigen lassen. Innerhalb des Schweizer Immobiliensektor ist Swiss Prime Site ein solider Wert, weist aber aufgrund der hohen Bewertung ein begrenztes Kurspotential aus. Stabilisierend wirkt auch die Dividendenrendite von rund 3 Prozent.
Fokussierter ist Allreal aufgestellt. Das Unternehmen unterhält ein hochwertiges Portfolio an Wohn- und Geschäftsliegenschaften, dessen Umsatz hauptsächlich in der Stadt Zürich (44 Prozent) und im Rest des Kantons Zürich (42 Prozent) generiert wird. Innerhalb des Sektors weist Allreal mit einer Leerstandquote von unter 3 Prozent und einer Dividendenrendite von rund 3,8 Prozent mitunter die besten Werte auf.
Auch bei Allreal hatten die Neubewertungen im ersten Halbjahr einen signifikanten Einfluss auf den Reingewinn (+74 Prozent). Ohne diese Effekte stieg dieser um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Allreal überzeugt mit operativer Stabilität, effizientem Kostenmanagement und einer klaren strategischen Ausrichtung. Zwar liegt die Bewertung leicht über dem eigenen historischen Durchschnitt, doch bietet das defensiv aufgestellte Immobilienportfolio mit wachsendem Fokus auf ökologisches Bauen und Energieeffizienz langfristig attraktive Perspektiven.
Fazit
Die Schweizer Immobiliengesellschaften sind gut finanziert und an attraktiven Lagen ideal positioniert. Hinzu kommt der Rückenwind von tieferen Zinsen, was die Finanzierungskosten senkt. Dies sorgte unter dem Strich für hohe Bewertungsgewinne im ersten Halbjahr und verhilft der operativen Flexibilität in den kommenden Monaten.
Die weiteren Aussichten bleiben gut: Die positive Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt dürfte im laufenden Jahr weiter anhalten und der Vermietungsmarkt sollte attraktiv bleiben. Aufgrund der voraussichtlich anhaltend tief bleibenden Zinsen erwarten viele Markteilnehmer eine Belebung am Transaktionsmarkt. Das Angebot an erstklassigen Immobilien dürfte knapp bleiben, was weiter preistreibend wirkt.
Im Portfoliokontext bilden Schweizer Immobilienaktien eine gute Beimischung und sind oftmals weniger volatil als Unternehmen aus konjunktursensitiveren Sektoren. Zudem zählen sie zu konstanten und attraktiven Dividendenzahlern. Als defensivere Anlagevariante gelten die Schwergewichte PSP Swiss Property und Swiss Prime Site. Diese sind beständig und solide aufgestellt, weisen aber auch eine erhöhte Bewertung auf. Mehr Kursfantasien, aber auch höhere Volatilität, schlummern bei den kleineren HIAG und Allreal.
Disclaimer: Alle Angaben ohne Gewähr. Bei den aufgezeigten Informationen handelt es sich um Werbung gemäss Art. 68 FIDLEG
