Stattliche Bewertung von Immo-Fonds: Lohnt sich ein Einstieg noch?

Die Agios von Immobilienfonds haben sich seit 2023 wieder deutlich erhöht. Ende Oktober erreichte der SXI Real Estate Funds Broad Index (SWIIT) ein neues Allzeithoch. Allein dieses Jahr wertete der Immobilienindex um rund 6 Prozent auf. 

Die Gewinne sind mehrheitlich auf den gestiegenen Bewertungsaufschlag der Immobilien zum Buchwert zurückzuführen. Das sogenannte Agio beträgt mittlerweile 36,3 Prozent. Das war deutlich mehr als der langfristige Durchschnitt von rund 23 Prozent (siehe Grafik) und liegt nicht mehr allzu weit vom Allzeithoch 2021 von 43 Prozent entfernt. Bei den erhöhten Kursen stellt sich aktuell die Frage: Wie hoch ist das Risiko einer Korrektur?

Das Agio wird massgeblich vom Marktzinsniveau und den im Fonds enthaltenen latenten Steuern geprägt. Sinkende Zinsen führen zu einem Anstieg des Immobilienmarktwerts, der im Buchwert träger und verzögerter eingepreist wird. Folglich steigt das Agio und Immobilienfonds werten auf. Im Oktober sorgte die aufkeimende Angst vor baldigen Negativzinsen dafür, dass die Agios anstiegen. 

Ein weiterer Grund für hohe Agios sind unterschiedliche Renditeerwartungen. Investoren erwarten potenziell höhere Ertragssteigerungen als es im Buchwert eingepreist ist. In der Schweiz herrscht aktuell Wohnungsnot. Die aktuellen Leerstandziffern sind in den städtischen Ballungsgebieten auf Rekordtiefen. Die Angebotsmietpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen. Immobilien sind aktuell auch im Vergleich zu anderen Anlageklassen sehr gefragt.

Aufgrund tiefer Renditen bei Schweizer Obligationen sind Investoren derzeit auf der Suche nach Alternativen. Als der Schweizer Leitzins negativ war (2015 bis 2021) lag die gewichtete Ausschüttungsrendite beim SWIIT zwar noch bei 2,7 Prozent. Heute liegt die Rendite mit 2,2 Prozent im Vergleich zu zehnjährigen Schweizer Staatsanleihen derzeit aber immer noch ganze 2,0 Prozent höher.

Fazit

Immobilienanlagen stehen bei Schweizer Anlegern wieder hoch im Kurs. Tiefere Zinsen, höhere Mieteinnahmen und eine anhaltende Nachfrage nach Immobilien dürften die Bewertungen und Agios vorübergehend hoch halten. Solange sich in diesem Umfeld nichts ändert, rentieren Immobilienanlagen deutlich besser als beispielsweise Schweizer Obligationen.

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