Referenzzinssatz: Knapper Entscheid für Mieter

Am Montag publizierte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den ab heute geltenden hypothekarischen Referenzzinssatz. Dieser sank um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent und erreichte somit sein bisheriges Allzeittief. Der hypothekarische Referenzzinssatz legt die gesetzlich geltenden Finanzierungskosten für Liegenschaften fest und dient als Grundlage für Mietzinsanpassungen. Er basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypotheken. Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen berechnet und ist auf Viertelprozentpunkte gerundet. Sinkt oder steigt der Referenzzinssatz, können Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Mieten entsprechend senken oder erhöhen.

Die Senkung des Referenzzinssatz fällt hauchdünn aus: Per 1. Juli ist die Durchschnittsverzinsung des Schweizer Hypothekarbestands auf 1,37 Prozent gesunken und kommt nur knapp unterhalb die Rundungsschwelle von 1,375 Prozent zu liegen (siehe Grafik). Die Verzinsung der Neuabschlüssen von Festhypotheken liegt im Durchschnitt immer noch deutlich über dieser Schwelle. Die aktuell tieferliegenden SARON-Hypotheken vermögen die Durchschnittsverzinsung runterzuziehen.

Mieter profitieren von einem tieferen Referenzzinssatz. Liegt der aktuelle Mietzins auf dem früheren Referenzzinssatz von 1,50 Prozent, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung von 2,91 Prozent. Vermieter können jedoch allgemeine Kostensteigerungen seit der letzten Anpassung geltend machen. Dazu gehören insbesondere Unterhalts- und Betriebskosten wie Versicherungen, Liftabos oder Gebühren. Solche Mehrkosten werden von Schlichtungsbehörden vielerorts mit rund 0,5 Prozent anerkannt.

Zusätzlich dürfen Vermieter maximal 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) weitergeben. Da der LIK seit Juni 2023 um 2,6 Prozent gestiegen ist, ergibt sich ein möglicher Teuerungsausgleich von etwa 1 Prozent.

Ein Anspruch auf Senkung besteht nur bei missbräuchlichen Mieten, also wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Die Nettorendite auf das eingesetzte Eigenkapital darf 3,25 Prozent nicht übersteigen. Bei neueren Bauten ist hingegen die kostendeckende Bruttorendite auf die gesamten Investitionskosten massgebend; beim Referenzzinssatz von 1,25 Prozent liegt diese Grenze bei 4,75 Prozent.

Der tiefere Referenzzinssatz könnte nur kurzer Dauer sein. Die untere Grafik zeigt die Entwicklung der von den Banken publizierten Richtzinssätze für Neuabschlüsse von Hypotheken über verschiedene Laufzeiten.

Seit dem Zinsanstieg im Jahr 2022 sind die Hypothekarrichtsätze für Festhypotheken deutlich gesunken. Sie liegen deutlich über dem Niveau vor dem Jahr 2022. Aktuell liegen lediglich Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten bis zu drei Jahren unterhalb der aktuellen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypotheken. Eine weitere Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatz wäre nur mit der Einführung von Negativzinsen seitens der SNB möglich. 

Eine Rückkehr des Referenzzinssatz auf 1,50 Prozent ist hingegen wahrscheinlich. Einerseits ist die Distanz des relevanten Durchschnittszins zur Rundungsschwelle vernachlässigbar klein (weniger als 0,01 Prozent). Anderseits wird voraussichtlich ein relevanter Anteil der auslaufenden Hypotheken zu höheren Zinssätzen refinanziert werden müssen. Die Richtsätze liegen aktuell zwischen 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher als vor dem grossen Zinszyklus im Jahr 2022.