Immofonds sind wieder deutlich attraktiver bewertet

Der SXI Real Estate Funds Broad Index (SWIIT), die zentrale Benchmark für kotierte Schweizer Immobilienfonds, hat seit Monatsbeginn um 2,7 Prozent nachgegeben. Haupttreiber der jüngsten Schwäche sind moderat gestiegene Zinsen sowie eine Häufung angekündigter Kapitalerhöhungen, welche die Rentabilität verwässern.

Gleichzeitig eröffnet die Korrektur Chancen: Die tieferen Kurse führen zu einem Rückgang der Preisaufschläge (Agios). Diese lagen zu Jahresbeginn noch auf erhöhtem Niveau und bewegen sich nun wieder im Bereich zwischen langfristigem Mittelwert und oberem Zielband (vgl. Grafik).

Seit 2001 waren Phasen mit erhöhten Agios keine Seltenheit. Aktuell liegt das Agio mit rund 30,5 Prozent weiterhin über dem langfristigen Durchschnitt von 23,4 Prozent. Trotz der jüngsten Korrektur erscheint eine gewisse Bewertungsskepsis daher weiterhin angebracht - nicht zuletzt mit Blick auf die jüngsten Kursschwankungen.

Agios und Folgerenditen: Klare, aber nicht eindeutige Beziehung

Hohe Agios führen zu tieferen Ausschüttungen und schmälern somit die Renditeaussichten. Tiefere Agios müssen jedoch nicht zwingend zu höheren Renditen führen. Die untenstehende Grafik zeigt die jährlichen Renditen in den drei Folgejahre, gegenüber dem jeweiligen Agio-Niveau. Das negative Verhältnis zwischen hohen Agios und der Rendite in den Folgejahren ist deutlich ersichtlich. Die Grafik zeigt jedoch auch, dass auch bei hohen Agios attraktive Renditen erzielt werden können.
 

Grundsätzlich gilt: Hohe Agios bedeuten tiefere laufende Ausschüttungsrenditen und begrenzen damit das Renditepotenzial. Die historische Analyse zeigt eine klar negative Beziehung zwischen dem Bewertungsniveau und der erzielten Rendite in drei Folgejahren.

Gleichzeitig fällt auf, dass die Bandbreite der Folgerenditen erheblich ist: Auch bei hohen Agios konnten in der Vergangenheit durchaus attraktive Gesamtrenditen erzielt werden.

Der Grund liegt unter anderem in den stabilen Ausschüttungen: Schweizer Immobilienfonds bieten derzeit Dividendenrenditen im Bereich von rund 2 bis 4 Prozent. Selbst bei seitwärts tendierenden Kursen resultieren daraus ansprechende Gesamterträge. Vor dem Hintergrund eines weiterhin tiefen Zinsniveaus bleiben Immobilienfonds damit insbesondere im Vergleich zu Obligationen attraktiv.

Zinsumfeld als entscheidender Einflussfaktor

Ein differenzierter Blick zeigt zudem: Das Zinsumfeld spielt eine zentrale Rolle für die Renditeaussichten.

• In Tiefzinsphasen (z. B. 2011 bis 2021) verschieben sich die Folgerenditen bei vergleichbaren Agios nach oben.
• Sinkende Zinsen erhöhen die Nachfrage nach Immobilienanlagen und treiben die Bewertungen (Agios) nach oben.
• Umgekehrt konzentrieren sich negative Folgerenditen historisch auf Phasen steigender Zinsen (z.B. 2021 bis 2022).

Auf dem aktuellen Bewertungsniveau (Agio rund 30 Prozent) lagen die annualisierten Renditen in den folgenden drei Jahren historisch zwischen -1,3 und +6,6 Prozent. Dies verdeutlicht: Bei vergleichbarem Agio existiert bei der Folgerendite eine höhere Streuung.

Implikationen für Anleger

Nach der jüngsten Korrektur bewegen sich Schweizer Immobilienfonds wieder auf einem Bewertungsniveau wie vor rund einem Jahr. Historisch betrachtet waren die Dreijahresrenditen selbst bei erhöhten Agios mehrheitlich positiv – insbesondere bei stabilem oder fallendem Zinsumfeld.

Kurzfristige Risiken bleiben bestehen, insbesondere aufgrund politischer Unsicherheiten und möglicher weiterer Zinsbewegungen. Der jüngste Kursrücksetzer könnte daher als taktischer Entscheidungszeitpunkt dienen, bestehende Positionen zu überprüfen oder selektiv auszubauen.

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