Immobilienfonds: Viele überschätzen den Steuereffekt

Im Umfeld mit tiefen Zinsen in der Schweiz geraten Immobilienfonds verstärkt in den Fokus. Bei der Wahl des richtigen Fonds werden neben Eigenschaften des Immobilienportfolios oft auch steuerliche Aspekte geprüft. Dabei wird zwischen direktem und indirektem Grundbesitz unterschieden. Bei indirektem Grundbesitz hält der Fonds Immobiliengesellschaften. Die Immobiliengesellschaften treten als Eigner der Immobilien auf. Bei Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz hält der Fonds die Liegenschaften direkt. Es gibt keine Immobiliengesellschaft dazwischen.

Die unterschiedliche Investitionsstruktur bei den Fonds führt zu unterschiedlicher Besteuerung. Sogenannte indirekte Immobilienfonds werden wie normale Aktienfonds besteuert. Der Investor zahlt Einkommensteuern auf den Dividenden und Vermögenssteuer auf den Steuerwert der Anteile. Bei direkten Immobilienfonds hingegen findet die Besteuerung für Einkommen und für Vermögen auf Ebene Fonds statt. 

Beim Investor sind die Ausschüttungen und das Vermögen steuerfrei. Der institutionelle Steuersatz beim Fonds ist tiefer als bei Privatpersonen. Grundsätzlich sind direkte Immobilienfonds für Privatpersonen steuereffizient.

Die rein steuerliche Betrachtung führt jedoch zum Trugschluss, dass Privatpersonen direkte anstatt indirekte Immobilienfonds kaufen sollten. Wer das tut, erzielt womöglich eine deutlich schlechtere langfristige Rendite nach Steuern. Berechnet man die Nettorendite nach Steuern über 10 Jahre, zeigt sich, dass direkte Immobilienfonds keinen Vorteil besitzen gegenüber indirekten Immobilienfonds. 

Bei den Ausschüttungen wurden steuerfreie Kapitalrückzahlungen mit steuerbaren Ausschüttungen gleichgestellt. Die Vermögenssteuer wird ignoriert. Der SWIIT hat über diese Periode eine jährliche Nettorendite nach Steuern von 5,9 Prozent erzielt. Aufgrund der steuerlichen Bevorzugung von direkten Immobilienfonds wird angenommen, dass diese eine deutlich bessere Rendite nach Steuern aufweisen würden. Das Bild ist jedoch uneinheitlich. Es gibt sowohl direkte als auch indirekte Immobilienfonds, welche deutlich besser oder schlechter abschneiden als der SWIIT.

Der beste als auch die zwei schlechtesten Fonds halten Immobilien im Direktbesitz. Unabhängig von der Nutzungsart gibt es indirekte Immobilienfonds, welche deutlich besser abschneiden als die direkten Immobilienfonds. Es gibt mehrere Gründe, weshalb die Besteuerung langfristig irrelevant ist:

1. Indirekte Immobilienfonds optimieren ebenfalls die Steuern. Unter anderem können sie ein Teil der Ausschüttungen mittels steuerfreien Kapitalrückzahlungen tätigen. Das wurde in der Analyse nicht berücksichtigt und stellt indirekte Immobilienfonds im Vergleich schlechter dar.
2. Der Markt ist effizient und gleicht vermeintliche Steuervorteile aus. Das widerspiegelt sich bei höheren Bewertungen (Agios).
3. Ein Grossteil des Investitionsvermögens stammt von steuerbefreiten institutionellen Investoren wie Pensionskassen. Für sie sind indirekte Immobilienfonds interessanter, da der Grossteil der Besteuerung beim Investor stattfindet.
4. Der Anteil der Ausschüttungen an der Gesamtrendite war weniger als die Hälfte. Der grössere Teil der Rendite bei den Immobilienfonds entstammt der Aufwertung der Immobilien. Die Aufwertung der Fondsanteile gilt als Kapitalertrag und ist ebenfalls steuerfrei für Privatinvestoren.

Wer aufgrund der Besteuerung bestimmte Immobilienfonds auswählt, geht das Risiko ein, langfristig eine deutlich schlechtere Rendite zu erzielen. Für den langfristigen Erfolg bei Immobilienfonds sind andere Faktoren relevant: die Qualität des Immobilienbestandes, die Strategie und das Management.