Globale Immo-Fonds: Grosse Wette auf fallende Zinsen

Seit dem Zinsschock im Jahr 2022 haben Schweizer Immobilienfonds die Rendite von Schweizer Aktien überflügelt. Denn Immobilienanlagen sind wie Aktien sehr zinssensitiv und profitierten stark vom jüngsten Zinssenkungszykus der SNB. 

Vergleicht man die Wertentwicklung mit Immobilien-Aktien und Schweizer Aktien generell, fällt auf, dass Schweizer Immobilienfonds ebenfalls relativ krisenresistent waren während der Dotcom-Blase und der Finanzkrise. Über diesen Betrachtungsraum ist die Wertentwicklung deswegen sogar höher als bei Schweizer Aktien. Die relativ tiefe Korrelation zu Aktien führt dazu, dass Schweizer Immobilienfonds gerne bei breitdiversifizierten Anlagelösungen dem Portfolio hinzugefügt werden.

In der Schweiz ist der Leitzins seit einiger Zeit bei null Prozent angekommen. Vor allem in den USA und in der Eurozone gibt es jedoch noch Luft für Zinssenkungen. Da stellt sich die Frage: Wie sieht es aus mit der Attraktivität von globalen Immobilienfonds?

Für Schweizer Investoren sind nur börsenkotierte globale Immobilienfonds investierbar - sogenannte Real Estate Investment Trusts (kurz REIT). Sie sind börsenkotiert und werden gehandelt wie ETF. Sie können auch an der Schweizer Börse gekauft werden – in Form von ETF auf globale REIT-Indizes. Vergleicht man die Wertenwicklung mit globalen Aktien (hier MSCI World) über eine längere Zeit, zeigt sich, dass globale REIT noch schwankungsanfälliger sind als globale Aktien. 

Das betrifft nicht nur die Phase während der Finanzkrise, in welcher globale Immobilien direkt  involviert waren, sondern waren waren die maximalen Verluste auch während Corona und dem jüngsten Zinsschock deutlich höher als beim MSCI World. Der FTSE NAREIT EPRA Developed Index, welcher sämtliche REITs in den entwickelten Ländern beinhaltet und rund 60 Prozent seiner Immobilien in den USA hält, verlor in Franken satte 50 Prozent. Dagegen waren die maximalen Verluste bei dem MSCI World, dem SPI und dem SWIIT nicht einmal halb so gross. 

Es sind verschiedene Gründe, die dazu führen. Ein Grund ist, dass REITs sehr hoch verschuldet sind mit Fremdfinanzierungsanteil von meist über 60 Prozent. Dem gegenüber verfügen Schweizer Immobilienfonds meist über Fremdkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Der Fremdkapitalanteil von REITs ist sogar höher als jener bei Schweizer Aktien. Der starke Hebeleffekt verstärkt die Volatilität und mach REITs noch zinssensitiver. 

Ein weitere Grund ist die Regulierung in der Schweiz zur Vergabe von Hypotheken. Banken müssen höhere Eigenmittel hinterlegen, haben tiefere Belehnungsgrenzen und strengere Amortisationspflichten. Zudem ist das Risikoprofil bei den enthaltenen Immobiliensegmenten höher. Der Anteil an risikoärmeren Wohnliegenschaften liegt beim SWIIT bei fast 60 Prozent. Beim FTSE NAREIT EPRA Developed liegt deren Anteil bei rund 12 Prozent. Das verstärkt das zyklische Verhalten.

Betrachtet man die aktuelle Zinsentwicklung in den USA und die Wertentwicklung von globalen REIT, sieht man, dass seit 2022 ein leichter Seitwärtstrend eingesetzt hat. Würden die langfristigen Zinsen in den USA sinken, könnte das als Katalysator dienen und zu einem deutlichen Wertanstieg bei globalen REIT führen.
Als Schweizer Investor verfügen globale REIT jedoch im Vergleich zu Schweizer Immo-Fonds über wenig Diversifikationspotenzial und sind aufgrund der hohen Volatilität als Aktien ähnliche Anlage zu betrachten. Steigen die Zinsen sind grössere Verluste zu erwarten.

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