Fusionen bei Immo-Fonds: Was ist 2026 zu erwarten?

Im Dezember 2025 stellte Helvetia klar: Die Immobilienfonds von Helvetia und Baloise bleiben vorerst eigenständig. Die Verwaltung erfolgt weiterhin durch die bisherigen Teams, lediglich die Eigentümerstruktur der Fondsleitung wird angepasst. Dennoch ist die Frage berechtigt, ob eine Fusion der beiden kotierten Fonds – Baloise Swiss Property Fund und Helvetia Swiss Property Fund – bereits auf dem Prüfstand steht. Die Namen sind schon heute fast gleich.

Die UBS hat nach der Übernahme der Credit Suisse gezeigt, dass auch bei Immobilienfonds Konsolidierungen möglich sind. Voraussetzung dafür sind eine vergleichbare Anlagestrategie und eine übereinstimmende steuerliche Behandlung. Letzteres ist in der Schweiz besonders relevant: Immobilienfonds können Grundstückgewinnsteuern bis zum Verkauf der Liegenschaft aufschieben. 

Solange die Immobilien langfristig gehalten und weiterentwickelt werden, fallen keine Gewinnsteuern an – die latenten Steuerreserven wachsen über die Jahre. Damit eine Fusion steuerneutral bleibt, müssen die Fonds die gleiche Besitzstruktur aufweisen. Beide Swiss Property Funds erfüllen diese Bedingung: Sie halten ihre Immobilien im direkten Grundbesitz.

Auch die Anlagestrategie spricht für eine mögliche Zusammenlegung. Beide Fonds setzen stark auf Wohnimmobilien, die rund 80 Prozent der Mieterträge ausmachen. Der Fokus liegt auf Ballungszentren und zentrumsnahen Lagen. Bei beiden spielen Gewerbeimmobilien eine untergeordnete Rolle und auch die regionale Verteilung ist ähnlich: Nordwestschweiz und Zürich dominieren, wobei der Fonds von Helvetia zusätzlich stärker in Bern und der Westschweiz vertreten ist. Das erklärt die sehr ähnliche Wertentwicklung der beiden Fonds (seit Börsenkotierung von Helvetia Swiss Property).

Die Fonds sind nicht nur strategisch, sondern auch strukturell vergleichbar. Beide wurden erst vor wenigen Jahren lanciert (2018 und 2020), verfügen über ähnlich hohe Reserven für latente Steuern und nahezu identische Agios von rund 38 bis 39 Prozent. Mit einem geschätzten Immobilienwert von jeweils 1,3 Milliarden Franken sind sie gleich gross. Eine Fusion würde daher kaum zu markanten Kursbewegungen führen – anders als bei den Fusionen der Immo-Fonds bei der UBS.

Ein vereinigter Fonds hätte jedoch Gewicht: Er würde zu den zehn grössten kotierten Immobilienfonds der Schweiz zählen und mit einem Anteil von rund 3,6 Prozent am SXI Real Estate Funds Broad Index (SWIIT) eine deutlich höhere Liquidität bieten. Ob die Fonds fusioniert werden, ist jedoch offen. Es ist ebenso möglich, dass die Fondsmanagements das aktuell positive Marktumfeld nutzen möchten, um weiter zu wachsen. Das aktuelle Jahr könnte vorerst für Kapitalerhöhungen genutzt werden, und die Fusion könnten entsprechend vorerst aufgeschoben werden.

Für Anleger bedeutet das: Eine Fusion der Fonds erscheint sehr wahrscheinlich. Die gute Nachricht ist, dass dies derzeit keine negativen Auswirkungen auf die Kurse hätte.

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