Valore locativo al capolinea – le false tesi che costano caro

Il valore locativo sarà abolito non prima del 2028. Numerosi proprietari restano incerti sulla questione. Lo dimostrano gli equivoci illustrati qui di seguito. 

Ammortamento 

Per un immobile ad uso proprio, in futuro gli interessi ipotecari non saranno più deducibili. Per questo molti stanno valutando di rimborsare la loro ipoteca, in parte o per intero.

Consiglio: con un ammortamento, i costi abitativi di certo si ridimensionano. Tuttavia, con i tassi di interesse bassi, il risparmio è a dir poco modesto. Inoltre, dopo il pensionamento si rischia di non disporre di liquidità sufficiente per vivere o far fronte agli imprevisti. Spesso è preferibile investire il capitale: di norma, i proventi superano gli interessi ipotecari – anche al netto delle imposte.  

Affitto

A molti proprietari di immobili a reddito non è ancora chiaro che, in futuro, agli interessi passivi si applicherà il metodo «proporzionale»: gli interessi passivi potranno essere dedotti nella misura corrispondente al rapporto tra il valore degli immobili locati e il patrimonio complessivo.

Riorganizzazione delle ipoteche

Alcuni proprietari intendono trasferire la loro ipoteca – o una parte di essa – sul loro immobile a reddito per continuare a dedurre gli interessi passivi. Altri invece stanno valutando di ricorrere a un credito Lombard come alternativa.

Consiglio: tali misure non offrono alcun vantaggio, poiché le deduzioni degli interessi passivi sono ammesse solo in proporzione al patrimonio complessivo. Nemmeno un credito Lombard modifica il limite fiscale applicato agli interessi passivi.

Risanamento

In futuro, i costi di manutenzione di un immobile non saranno più deducibili a livello federale, nemmeno quelli per misure energetiche. Per questo molti proprietari vogliono completare i lavori di ristrutturazione entro l’inizio del 2028. Tuttavia, ciò non conviene sempre: l’abolizione del valore locativo ha generato un boom di ristrutturazioni, con progettisti e artigiani a pieno ritmo e prezzi in aumento.

Consiglio: valuti se i prezzi elevati possono essere compensati dalle deduzioni e fino a quando la ristrutturazione resta conveniente dalla prospettiva fiscale. In alcuni casi, se i lavori non sono urgenti, può risultare più vantaggioso rimandarli.

Trarre benefici

Essere proprietari non è sempre la condizione migliore. Questo perché le nuove regole non sono sempre favorevoli. I proprietari di edifici datati, con elevati requisiti di ristrutturazione o alto grado di indebitamento ne traggono scarso beneficio. Se l’abolizione del valore locativo risulti conveniente dipende anche dai tassi ipotecari: se elevati, il sistema attualmente in vigore risulta più spesso favorevole.

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